開業策劃文案
商業規劃方案
酒吧一條街是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運動等多種商業業態為一體的新的商業
業態，其各業態的組合、區域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業態的經營方式是否相互配套和協調將直接影響到項目的后期經營、管理及持續發展。
酒吧一條街的運營具有統一管理、分散經營的管理特點。管理者對其實行統一的集中管理，有組織進行日常運行、物業管理、促銷活動等；經營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經營。針對酒吧一條街的運營特點，結合本項目的具體情況，我們設定本項目各業態的組合、區域劃分、面積配比和經營方式，確保各業態相互帶動、客流資源共享、經營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現本項目的發展戰略目標。
本項目的核心定位為以娛樂為主的綜合性商業中心，室外酒吧街及天橋作為項目的內部
空間骨架，將本項目內各主力店、專業店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設施等有機地串連在一起。各類業態店鋪在圍繞室外酒吧街排布的同時，充分考慮到項目每個區域的商業價值和各業態之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業要求及經營、管理的特點等因素。
一、酒吧
（一）品牌酒吧
1、經營方式：引進多家國際著名的酒吧品牌店
2、區域位臵和規劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100-300 m2不等；
（2）依據
A、項目業態定位要求。本項目的業態定位為酒吧一條街，著名品牌酒吧是其不可
缺少的一個業態組成,能最大提升本項目的商務價值。
B、品牌酒吧能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個酒吧街的人氣。另一方面也可為本項目帶來穩定的收益。
C、品牌酒吧的選址要求。著名酒吧在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境等因素。本項目符合其選址條件。
D、項目整體運營的要求。各個品牌酒吧對項目內位臵的要求不盡相同，有些要求有獨立的門面，而有些品牌側重要求面積足夠大，操作間設備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌酒吧根據整體項目運營情況，將其分布于不同位臵。這樣也可以使與其他酒吧的人流共享。對整個項目的人氣提升有很大作用。
3、物業產權：出售以利于整個項目的資金回籠。
4、收益方式：銷售直接變現，進行資本運作。
5、目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體，周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客，本項目內工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員。對于有車一族更是一個極大的誘惑。
（二）特色酒吧
1、經營方式：引進國內、外知名的各種特色酒吧。
2、區域位臵和規劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100-300m2不等。
（2）依據：項目業態定位要求。本項目的業態定位為酒吧一條街，消費群體為全客層，高、中、低檔消費都不可缺少。
3、物業產權：出售以利于整個項目的資金回籠。
4、收益方式 銷售直接變現，進行資本運作。
5、目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體，周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員，對于有車一族更是一個極大的誘惑。
（三）玩吧
1、經營方式：引進10-21家國內中、高檔玩吧
2、區域位臵和規劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100——300 m2不等；
（2）依據：項目業態定位要求。本項目的業態定位為酒吧一條街，消費群體所追求的時尚元素不可缺少，因此玩吧在業態組合上不可缺少。
3、經營定位
（1）功能類：陶吧、畫吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、時裝吧。
（2）手工類：布吧、染吧、玻璃吧。
（3）求知類：書吧、網吧。
（4）童趣類：玩具吧、菇吧。
（5）健身類：擊劍吧、跆拳道吧、壁球吧。
（6）啜飲類：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。
（7）美食類：果吧、湯吧。
（8）回歸自然類：氧吧、樹吧、泥吧。
4、物業產權：出售以利于整個項目的資金回籠。
5、收益方式：銷售直接變現，進行資本運作。
6、目標客層：白領、成功人士、政府公務員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。
二、主題娛樂主力店
（一）經營方式：引進1或2家國內知名品牌娛樂主力店，獨立經營。如引進名門會所、錢柜KTV、好樂迪等。
（二）區域位臵及面積規劃
1、娛樂主力店規劃在14號樓的1-6層（臨街除外），面積10493m2左右。
2、依據
（1）知名品牌娛樂店的進場，是整個酒吧一條街的主打業態，可以促進本項目物業的保值和升值，以利于正常回報，包括對政府穩定稅收資源以及提升酒吧一條街形象都有積極的作用。
（2）主題娛樂店作為本項目的核心主力店。主題娛樂店強大的聚客功能能極大的帶動項目整體人氣和客流的合理流動。
（3）娛樂店作為一個商業業態，標準規模面積應在8000m2以上。國內大部分知名娛樂店均在8000m2--12000m2之間。本項目規劃10493m2的主題娛樂，有利于成功招商。
（4）14號樓地理位臵優越，高端顧客的私密性得以保護。
（三）物業產權：物業自行持有，整體租賃給國內外知名品牌娛樂經營，亦可銷售。
（四）收益方式
A、收取固定租金/銷售直接變現。
B、通過娛樂經營帶動物業價值，實現物業升值。
（五）定位
1、經營定位：中、高檔品牌。
2、定位依據
（1）充分利用本項目規模大、功能全的優勢，科學處理與項目中各種酒吧、玩吧的錯位經營，全面提升主題娛樂與市內現有同業態商業的綜合競爭力。
（2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。
（3）提升本項目酒吧街各種酒吧、玩吧的經營定位，帶動各種酒吧、玩吧的經營，確保本項目整體運營成功。
（4）是本項目主要的娛樂功能倡導者。
（六）目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體，對于有車一族更是一個極大的誘惑。
（七）根據目前掌握的資料看，14號樓特別是1-2層使用的.難度比較大，根據情況，可以嘗試引導。
三、餐飲區
（一）經營方式：引進1家或幾家國際、國內知名餐飲品牌和特色餐飲品牌。
（二）區域位臵及面積規劃
1、設臵在3號樓1-4層和4號樓的3-5層，面積9709.4 m2。
2、依據
（1）項目業態定位要求。本項目的業態定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運動等多種商業業態為一體的新的商業業態，餐飲是項目主要服務功能之一。
（2）餐飲區能為項目帶來極旺盛的客流，將其設臵在3、4號樓能很好的將顧客吸引至項目的中央位臵，使本項目形成淋浴式顧客流動線。
（3）餐飲區選址的要求。餐飲區在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境以及經營者自身品牌因素。餐飲區作為項目功能的補充和延伸，滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是環境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。
（4）項目整體運營的要求。將其設臵在本項目中端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與酒吧街的各種酒吧、玩吧設臵相互對應，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務功能的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。
（三）物業產權：物業自留
（四）收益方式
A、收取固定租金。
B、通過經營提升物業價值，實現物業升值。
C、進行資本運作。
（五）參考目標品牌：雅園、天悅、海港等。
（六）目標客層：所有進入本項目的每一位顧客、本項目內每一位工作人員、營業員、進場經營的所有經營者及業務人員、周邊居民家庭、政府公務員、旅游觀光客及大小喜宴等。
四、社區型綜合賣場
（一）經營方式：引進1家國內知名品牌賣場，獨立經營。如引進沃爾瑪、家樂福、華聯、重百等。
（二）區域位臵及面積規劃
1、賣場主力店規劃在酒吧街入口（現招商部及部分停車場）地下1層，面積約2000-3000m2左右。
2、依據
（1）知名賣場進入，作為娛樂為主的商業中心的有效配套，對周圍社區居民強大客流形成有效的拉動，增加項目品牌推廣的炒作點。
（2）賣場作為項目的核心主力店。能夠使得綜合商業的整體人氣和客流合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。
（3）賣場作為一個商業業態，標準規模面積應在1萬m2左右。社區賣場均在2000m2-3000m2之間。本項目的商業用房受原設計限制只能規劃做2000-3000m2的賣場，比較利于品牌賣場社區店規模選擇，有助于招商談判中的主動權。
（4）酒吧街入口屬于本項目的形象區域，且臨主干道海爾大道。
（三）物業產權：物業為自行持有，整體租賃給國內外知名品牌賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對合理的價位出售，以利于整個項目的資金回籠。
（四）收益方式
A、收取固定租金/銷售直接變現。
B、通過賣場經營提升物業價值，實現其他物業升值。
（五）定位
1、經營定位：社區型綜合賣場，中檔。
2、定位依據
（1）充分利用本項目規模、功能齊全的優勢，科學處理與項目中各品牌、專業店的錯位經營，全面凸顯賣場作為遵義地區新業態的作用。
（2）以中檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。
（3）提升本項目的經營定位，帶動經營，確保本項目整體運營成功。
（4）是本項目主要的購物功能的需要。
（六）目標客層：白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體，對于有車一族形成有力的拉動（利用我項目處的眾多停車位、方便的交通環境、寬敞舒適的購物空間）。 同時對項目周邊1—3公里范圍內的居民形成有效輻射，解決遵義南部新城城商業配套的民生問題。
五、水療中心
（一）經營方式：引進大型品牌水療、桑拿、洗浴等運營商運營。
（二）區域位臵和規劃面積
1、設臵在17號樓負1層（中空部分作入口）和16號樓的1-4層（臨街門面除外），面積3907.9 m2。
2、依據
（1）是整個項目的主力業態。
（2）項目地理位臵優越，高端顧客的私密性得以保護。
（3）有效地與其它業態共享人流。
（三）物業產權：物業自留 /品牌娛樂公司出售
（四）收益方式
A、收取固定租金/直接銷售變現。
B、通過經營提升物業價值，實現整體物業升值。
C、進行資本運作。
（五）項目組合：洗浴、沐足、保健等功能作為項目的主力功能功能。
（六）目標客層：旅游觀光客、區內高端消費人群、本市其他區縣高端消費人群、業務人員、
政府公務員等。
六、專業店
（一）搜酷店 ：年輕時尚產品店
1、經營方式：引進1家搜酷店。
2、區域位臵及面積規劃
（1）設臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26 m2。
（2）依據
A、項目業態定位要求。本項目的業態定位以集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運動等多種商業業態為一體的新的商業業態為主，需要各種專業店的入駐。作為搜酷店，定位于青少年群體，以服裝、飾品、新奇玩具等為主要的銷售商品，恰能分享娛樂、電玩等項目的有效客戶群體。
B、項目整體運營的要求。由于搜酷店專業性強，人氣很旺，將其設臵在本項目的前端，和社區賣場相互照應，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。
C、是本項目主要的購物功能之一。
3、物業產權：物業整體銷售或自留，用于整體租賃。
4、收益方式
A、產權銷售，實現房地產收益。
B、租賃，收取固定租金并實現物業升值，進行資本運作。
5、參考目標品牌：搜酷城等。
6、目標客層：年齡在18——28的青少年群體。
（二）運動用品區
1、經營方式：引進1家國際、國內知名運動店
2、區域位臵及面積規劃
（1）設臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26m2。
（2） 依據
A、項目業態定位要求。本項目的業態定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運動等多種商業業態為一體的新的商業業態，需要各種專業店的入駐。作為商品屬性較統一的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。
B、運動用品店選址的要求。作為專業店經營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經營者自身品牌因素。一是由于經營的商品屬性統一，商品展示必須充分利用物業具備的各種因素條件，在商品統一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。
C、項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設臵在本項目的前端位，和社區賣場相互照應，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。
D、是本項目主要的購物功能之一。
3、物業產權：物業分零銷售，經營權返租，10年后開發商回收產權。
4、收益方式
A、實現房地產收益。
B、收取固定租金。
5、參考目標品牌：運動100、名品運動城等。
6、目標客層：目標客層為學生、中青年、休閑人士。運動服飾能充分展現青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具
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