開辦養老院可行性報告

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　　在中國，老齡事業是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業，是非贏利性的,那么開辦養老院可行性報告怎么寫?看看下面吧!

　　開辦養老院可行性報告

　　前言

　　本報告中的“養老產業”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業活動的總稱。

　　到20XX年底，中國65歲以上老人所占比例已經達到9.1%，超過世界平均水平。養老產業所產生的巨大經濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經濟的發展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養老正在突破傳統家庭養老模式，形成家庭、社區、市場化養老并存的局面，出現了異地養老、以房養老、“侯鳥式”養老以及生態養老等新模式。養老產業開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。

　　養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫療衛生、休閑保健、托管托養、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發仍處于初級階段，養老服務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養老產業尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發。

　　“十二五”時期，我國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進程將加快，社會養老保障和養老服務需求將大量增加。未來5-10年間，中國養老產業發展潛力巨大。

　　第一部分：總論

　　第一章：養老院項目背景

　　第六次人口普查顯示大陸31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口中，0-14歲人口為222459737人，占16.60%;15-59歲人口為939616410人，占70.14%;60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。由數據我們可以清楚的了解到我國約有22%的老年人，我國已進入老齡化社會，而且老齡化現象還在加重，根據數據顯示我國的老齡化現象還將延續至少25年以上。重慶地區將有很多的老年人需要供養。為了讓老人們老有所養，老有所樂，老有所依，老有所學，我們將建立一個以為老年人提供住宿，娛樂，學習為主要目的的養老院。

　　第二章

　　第二章：養老院項目現狀分析

　　當前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。據報道，到2010年，重慶養老機構床位數應達到28800張。在已有床位的基礎上，還需要新增1萬張床位才能基本滿足兩年后老人入住養老的需要。除了國辦養老機構和居家養老方式外，民辦養老機構將成為養老床位缺口的最大補充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對經濟社會發展帶來的影響。重慶市委、市政府也確立了“政府主導、社會行動、全民參與”的社會化養老基本方針，先后出臺了27項優惠政策，對社會力量開辦的養老院，從審批、土地、收費等多方面予以大力扶持。

　　第三章：項目投資必要性及意義

　　目前由于我國實施計劃生育政策，我國421形式的家庭在不斷的增加，年輕人的壓力很大，很少有時間能夠照顧老人，有些家庭的子女為了工作生活不得不到遠離老人的地方生活工作，造成了空巢老人的現象。同時老人們面對的是城市高速建設帶來的人情味淡漠的現象，導致大多數老人的生活失去意義，引發老人的不悅甚至是自殺。而由于經濟能力的提高人們愿意出錢讓老人進入養老院，觀念的轉變也使老人們能夠接受這種做法。因此建一個養老院能夠解決老人生活問題的同時給企業帶來可觀的經濟利益。

　　第四章：可行性研究工作的依據、范圍和要求

　　養老院是微利行業，初期投資較大，項目周期較長，資金回籠較慢，因此作為公用事業的養老院在所考慮的社會效益將大于經濟效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考慮其他因素影響下，對于老年人口的養老問題的關注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府出臺不少舉措鼓勵老年福利事業的發展。

　　綜上所述我們認為建立一個養老院是個又能解決社會問題又能帶來經濟效益的雙贏項目，因此我們認為建立一所養老院是可行的。

　　第二部分：需求預測和擬建規模

　　第一章：市場需求預測

　　1、解決老齡化社會問題的需要

　　據世界衛生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著設個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上，標志著這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人;又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億(占總人口的7.3%)增加到2050年的3.34億(占總人口的22.6%)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

　　2、構建和諧社會的需要

　　黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也是提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構建和諧社會起到積極地促進作用。

　　3、加快社會福利事業發展的需要

　　重慶夕陽紅養老院項目是時候，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環境較差這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實解決鄭州市港區弱勢群體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下位人民群眾解愁“的服務宗旨”作為我區一所規模較大的綜合性福利結構，將在社會保障體系中發揮較為重要的作用。

　　第二章：現有工廠能力估計

　　社會制度不完善，空巢引發的老年人身心問題�？粘怖先俗钊菀赘杏X孤獨寂寞，昔日工作繁忙，子女繞膝，而今子女離巢，自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶發生等老人當然會產生寂寞、孤獨的心情。喪嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分4.養老院太少。目前,中國現有的各類養老機構,大部分條件簡陋,缺少完備的服務設施,即便如此,各類老年社會福利機構養老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養老中存在的諸多問題,傳統養老方式已不能適應老齡化社會的要求我們必須采取有效的應對措施， 所以我們的夕陽紅養老院還是很有發展前景的。

　　第三章：擬建項目的規模

　　夕陽紅養老院現有地面積5000平方米，總建筑面積5000平方米，計劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結構居住房800m2，新建1幢2層辦公服務用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。3、以夕陽紅養老院為依托，做好分散五保供養工作。為做好分散供養五保的管理工作，實行院戶掛鉤制度，由夕陽紅養老院工作人員定期走訪分散五保，了解其生活及健康情況，幫助解決實際問題。(四)項目單位基本情況 XXX民政所成立于1992年1月，設民政助理員編制1人，主要工作職責有：貫徹執行黨和國家關于民政工作的方針、政策和法律、法規、研究和擬定具體實施辦法，編制民政事業中，長期發展規劃。組織協調區內防災、抗災。救災工作，管理分配救災款物，組織指導救災捐贈。建立和實施城鄉居民最低生活保障制度;對最低生活保障金的使用和管理情況進行督察;負責社會困難戶和其他特殊對象的救助救濟;組織知道扶貧濟困等社會互動活動。

　　第三部分：資源、原材料、燃料及公用設施情況

　　建設養老院所需的建筑材料從本地均可采購。還需購置床，柜子等生活用品，本地也均可采購。還需采購些必要的醫療用品，這些可以通過外地藥廠購得，難度較小。養老院建在城市里，超市，醫院，圖書館等公共設施和基礎設施齊全。

　　第四部分：具體實施方案

　　(1)第一階段：前期準備階段

　　主要完成調查摸底、選址規劃、項目論證、土地手續、 籌集建設資金、可研究性報告、地質勘探、項目開工手續辦理等前期準備工作。調查當下老年人養老狀況，本著實事求是、因地制宜、合理布局、資源有效利用的原則，合理選址，設計建設方案。通過向相關部門申請補貼、入股等方式，積極籌集建設資金。在施工前，組織技術培訓，明確建設項目的技術要求和質量標準，強化質量管理。

　　(2)第二階段：工程施工階段

　　主要完成養老院主體工程及室內外粉刷、地下排水、電力設施、綠化等工程建設。此階段必須考慮到各方面因素，符合當地精神文明建設情況。施工過程中，不定期組織進行實地檢查，促進施工進度，加強工程材料的檢查驗收工作，確保施工進度和工程質量。

　　(3)第三階段：工程驗收和其他配套設施階段

　　在此階段中，首先邀請相關部門人員嚴格審查、驗收工程，評測工程質量，確保工程質量合格。最后，再進行其他配套設施建設，主要完成消防、餐廳、健身等配套設施建設，這些必須合理布局，迎合老年人的興趣愛好，除此之外，還應具有前瞻性，避免重復建設和低水平建設現象的發生。

　　第五部分：環境保護

　　第一章：環境條件調查

　　夕陽紅養老院選址合理，所處的地理位置優越，不會給當地的環境帶來污染，周圍環境不會對中心造成污染，中心建設規劃良好，總圖布置重視生態建設，具有優美的環境，所產生的污染物均有適宜的處理措施，不會給周圍環境帶來不利的影響。

　　第二章：影響環境因素分析

　　本項目在建設、運行中，可能對環境產生的污染主要有：(環境保護預評價夕陽紅敬老院環境污染物主要是生活垃圾和污水，院內設有完善的排措施，所產生的噪音(過往車輛)一般短暫，分貝值不高，對環境干擾不大。環境保護項目污染源分析本項目在建設、運行中，可能對環境產生污染主要有：本項目建設過程中對環境的影響主要是1、建筑粉塵、建筑垃圾和施工噪音;2、生活垃圾及生活污水;3活動產生的聲響;4、過往車輛產生的噪音。

　　第三章：環境保護措施

　　1、項目建設期間施工企業應避免機械打樁和大功率的振動設備運行，以免造成對周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產、生活秩序，嚴格性杜絕夜間機械作業。建筑施工場地設置臨時安全圍欄，建筑物設置安全網，施工機械注意防塵降噪。

　　2、嚴格實行清污水分流，敷設暗管排污，生活污水經沉淀處理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。

　　3、居住人員入住后產生大量的包裝物垃圾和生活垃圾，應分類集中收集。合理布局垃圾收集設置，當天垃圾當天交城市環衛站運往垃圾處理場集中處理。

　　4、設計中應安排適當的綠化樹種和適宜當地氣候特點的花卉，草坪，保證適當的綠化率，增強空氣、噪音的凈化能力。

　　第六部分：企業組織、勞動定員、人員培訓

　　第一章：人員編制

　　一、高管編制，共4人

　　設總經理1名，享受A4級別待遇;

　　設副總經理1名，享受B4級別待遇;

　　設院長1名，享受B4級別待遇;

　　設總經辦主任1名，享受B4級別待遇;

　　二、各中心、部門執行人員編制

　　(1)財務中心人員編制，共4人。

　　(2)融資組：設主管1人，享受E4級別待遇

　　(3)會計：設主管1人，享受E4級別待遇;設主辦1人，享受F5級別待遇

　　(4)出納：設主管1人，享受E4級別待遇 業務發展中心人員編制，共17人

　　(5)業務部：設經理1人，享受C6級別待遇;業務代表3人，享受F5級別待遇

　　(6)—外聯部：設經理1人，享受C6級別待遇;辦事員2人，享受F5級別待遇

　　(7)策劃部：設項目策劃主管1人，享受E4級別待遇;項目策劃人員2人，享(8)受F5級別待遇;設活動主管1人，享受E4級別待遇，活動實施員2人享受，F6級別待遇

　　(9)項目部：設項目經理1人，享受C4級別待遇;項目主管1人，享受D4級別待遇;項目實施人員2人，享受E6級別待遇

　　第二章：人員培訓

　　1、首先我們需要對高管編制中的四位高管進行人員培訓，需要讓他們知道并且了解在養老院這個項目中的一些基本的知識，并對在此方面的一些基本管理有一定的了解。

　　2、對各個部門的行政管理人員進行崗位前培訓，在上崗之后的每一個月需要進行一次集中的培訓和工作總結，相互討論并學習比較好的一些基本的管理觀念和好一點的管理辦法。

　　3、對運營管理中心的人員進行詳細的培訓，其中需要包括餐廚工作單位里面的工作人員、康復中心、接待人員等等進行一些工作方面具體的培訓學習，需要讓他們能夠在最短的時間內可以快速學習，也能夠最短時間內可以掌握到最基本最使用的知識，整個培訓時間為期7天。期間的培訓內容見具體的培訓方案。

　　第七部分：項目實施計劃

　　第一步：興辦企業所在區(市)縣民政部門向市政務服務中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進行初審后受理;

　　第二步：市民政局在規定的時限內派人對新辦企業進行現場調查核實，符合條件的，在審批表上簽字蓋章;

　　第三步：市民政局將相關資料移交市稅務部門審核簽章后上報省民政廳;

　　第四步：經省民政廳、國家稅務局、地方稅務局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區(市)縣民政部門發給新辦企業;

　　第五步：籌集資金;

　　第六步：開始建設養老院的項目部;

　　第七步：開始對養老院進行人員組建;

　　第八步：正式開始營業;

　　第九步：對營業后進行一些工作補充;

　　第八部分：養老院項目財務分析

　　第一章：養老院項目資金籌措

　　(一)資金來源

　　公司注冊資本1200萬元，

　　(二)資金籌措方式：在股本結構中，風險投資方面我們打算吸引一個或者多個大企業共同入股，資金為05-萬，大企業的資金充足，愿意支持公益事業，來提高企業名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業也能從公益事業中獲取到一些關聯的受益，總之，這種投資是一本萬利的。團隊投資50萬，充分考慮到我們大學生的資金來源有限。我們主要靠吸引大企業做公益事業這種在內地比較新的模式來創立夕陽紅養老院，而我們創業團隊作為管理者經營養老院。此外我們還需要以養老院房產作抵押從銀行貸款200萬元，為期2年(金融結構2年期的借款利率為6.65%)。

　　第二章：項目總成本費用估算

　　1、房建投入：考慮到經營的長久性，雖然可能投資回收期長些，但是是值得投資的，由于從事非營利事業，可邀有意愿回報社會的房地產企業贊助，控制在850萬元以內。

　　2、綠化等基礎設施：為改善養老環境，可栽種經濟實用的樹種，養殖花卉、草坪、水生動物以及設置路上休憩的木椅等，控制在80萬元。

　　3、基本設施配備：

　　a、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約600元*200=12萬元;

　　b、床上用品400*200=8萬元;

　　c、室內一書桌、圈椅200*200=4萬元;

　　d、電視每房間一個600*200=12萬元;

　　e、活動室設施家庭影院一套，麻將桌20個，健身器材20件，約40萬元。

　　f、餐飲設施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個，冰箱若干臺，控制在10萬元(可爭取政府和贊助單位的捐贈)。

　　g、辦公設備，電腦若干，打印機一臺，面包車一部，最小投入20萬元。

　　h、醫療器械設備，預計投入80萬元。

　　i、洗衣、洗澡費用，預算10萬元

　　j、其他費用5萬元。

　　k、開業儀式和相關宣傳費用，約10萬元。

　　4、職工工資：按服務管理人員20人計算，每人福利工資按24000/年估算,年福利工資總計48萬元。

　　a、入住人均消費(含飲食)人均5000元/人年，以300人計，年費用150萬元，

　　b、設備維修及折舊費，每年為8萬元。

　　c、其他不可預計費用5萬元。

　　根據問卷調查，住房及服務費標準：每人每月房間費900元，每人每月伙食費550，水電費50，護理費有0、500、1000、1300等收費標準。由于護理費用的不同，入住人數分別占20%、50%、20%、10%，假設每年入住率為90%。即;

　　第一年主營業務收入=200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36萬元/年

　　第二年至第五年的主營業務收入=200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+

　　10%*2800)=449.28萬元/年

　　第一年主營業務成本/年/萬元：員工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫用用品成本+其他費用+管理費用=280

　　第二至五年主營業務成本/年/萬元：員工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫用用品+其他費用+管理費用=290

　　第一年工資=兼顧員工+普通員工+醫護員工+銷售人員+管理人員=177

　　第二至五年工資=兼顧員工+普通員工+醫護員工+銷售人員+管理人員=188

　　第九部分 養老院項目財務效益、經濟和社會效益評價

　　第一章：財務評價：

　　養老院位于合川區，占地5000平方米，按床位200個計算。為分析財務上的可行性，先考慮10年期內財務上的指標。

　　(一)投資凈現值：

　　NPV=∑(CI-CO)t /(1+ Ic)t 得NPV=149.06*(1+7%)-1+218.98*(1+7%)-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+232.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1+7%)-9+232.28*(1+7%)-10+232.28*(1+7%)=542.05萬元

　　由于項目財務凈現值于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

　　(二)財務內部收益率(FIRR)

　　∑(CI-Co)tX(1+FIRR)-t=0

　　149.06*(1+R)-1+218.98*(1+R)-2+232.28(1+R)-3+232.28(1+R)-4+232.28(1+R)-5+232.28(1+R)-6+232.28(1+R)-7+232.28(1+R)-8+232.28(1+R)-9+232.28(1+R)-10=1000

　　IRR≈17%

　　(三)投資回收期：

　　回收期=累計凈現值出現正值年數-1+(未收到現金/當年現值)

　　=5—1+(167.4/232.28)=4.72年

　　根據以上三個財務指標分析，NPV遠大于零，內部收益率為17%大于資本收益率7%，投資回收期在養老行業算是非常好的了，因此值得投資。

　　資產負債表：

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