寫字樓物業(yè)服務(wù)方案（通用9篇）
為了確保事情或工作扎實開展，時常需要預(yù)先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計劃。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？下面是小編收集整理的寫字樓物業(yè)服務(wù)方案，希望能夠幫助到大家。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 1
一、范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和[1]設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。
二、術(shù)語和定義
本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：
2.1、寫字樓為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
2.2、物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.3、物業(yè)管理承接驗收以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4、顧客接受物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5、專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。
2.6、突發(fā)性公共事件在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件）等。
三、基本要求
3.1、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2、物業(yè)管理承接驗收
3.2.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗收；
3.2.2、物業(yè)管理承接驗收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見》的規(guī)定；
3.2.3、移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進(jìn)行了約定；
3.2.4、完成了承接驗收備案。
3.3、管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求
3.3.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)墓芾矸⻊?wù)人員；
3.3.2、管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。
3.3.3、從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。
3.3.4、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。
3.5、管理服務(wù)要求
3.5.1、制訂有切實可行的物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；
3.5.2、房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；
3.5.3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
3.5.4、實行了“三公開”（公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）；
3.5.5、公示24小時服務(wù)電話；
3.5.6、有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7、管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6、檔案管理
3.6.1、物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2、有較完善的.物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：
3.6.2.1、物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2、設(shè)備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3、顧客資料檔案；
3.6.2.4、物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7、財務(wù)管理
3.7.1、建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計算；
3.7.2、物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式嚴(yán)格按照公開的收費制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范；
3.7.3、實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8、顧客滿意度
3.8.1、寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；
3.8.2、每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；
3.8.3、對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。
3.9、專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。
3.10、節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。
3.11、突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進(jìn)，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。
四、顧客服務(wù)
4.1、接待服務(wù)有條件的寫字樓應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1、入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。
4.1.2、報修接待服務(wù)顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。
4.2、郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1、正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；
4.2.2、掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；
4.2.3、每日10:00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；
4.2.4、顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3、裝修管理服務(wù)
4.3.1、制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2、簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3、建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4、投訴處理
4.4.1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；
4.4.2、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3、顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作；
4.4.4、向公安機(jī)關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；
4.4.5、涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6、受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。
4.5、專項特約服務(wù)受理對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。
五、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)服務(wù)
5.1、房屋共用部位維護(hù)管理
5.1.1、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2、墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；
5.1.3、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；
5.1.4、根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5、發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。
5.2、裝修管理
5.2.1、執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；
5.2.2、按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》；
5.2.3、每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。
5.3、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)服務(wù)
5.3.1、變配電系統(tǒng)高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗；功率因數(shù)自動補(bǔ)償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；高壓防護(hù)用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。
5.3.2、應(yīng)急供電系統(tǒng)每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 2
一、前言
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機(jī)會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于20xx年12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還提供包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上達(dá)到國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求達(dá)到大專以上。
合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在20xx年2月順利通過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的ISO9001：20xx質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20xx年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、
專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析
3.1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析
3.1.1無錫光華大廈概述
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3.1.2項目特點和物業(yè)管理需求分折
1、本項目性質(zhì)為高級服務(wù)公寓，銷售定位為高級白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個性化的特征；
2、大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強(qiáng)。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的.差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3.2管理思路
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點考慮。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3.3管理目標(biāo)
3.3.1管理總目標(biāo)
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)達(dá)到國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.2管理體系目標(biāo)
接管后，三個月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.3管理分項目標(biāo)
1、客戶服務(wù)
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；?
物業(yè)管理費收繳率98%以上；?
?回訪率100%。
2、安保服務(wù)
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0?
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下?
安保服務(wù)滿意率99%
3、維修保養(yǎng)服務(wù)
維修及時率100%?
維修合格率100%?
設(shè)備完好率100%
維修回訪率100%?
維修服務(wù)滿意率99%?
4、保潔服務(wù)
保潔合格率100%?
保潔服務(wù)滿意率99%
5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
綠化成活率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%
四、物業(yè)管理初步方案
4.1說明
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要提供無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進(jìn)場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際情況，按照凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務(wù)。
4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
4.2.1管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
項目部架構(gòu)圖如下所示：
4.2.2人員配置
項目部將按照公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和無錫光華大廈的實際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理各項目標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 3
一、建立設(shè)施設(shè)備檔案
設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：
a.消防系統(tǒng)
b.變壓器
c.低壓配電
d.供、排水系統(tǒng)
e.監(jiān)控系統(tǒng)
f.照明系統(tǒng)
g.裝修材料
二、供配電系統(tǒng)
A、運行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：
1、變壓器的油位、油色是否正常，運行是否超負(fù)荷，是否漏油。
2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。
3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。
4、按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。
5、沿線無堆積易燃物、危險物品。
B、保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)
1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)
1）、每日工作包括：
a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。
b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。
c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。
d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的`養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。
2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。
b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。
c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。
e、測定變壓器的絕緣電阻。
C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：
1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。
2、對于突發(fā)事件停電時，物業(yè)及時與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知業(yè)主。
3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計劃停電時，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時間或節(jié)假日期間。
4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時通知業(yè)主停電時間及原因。
5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)停止動力設(shè)備供電。
三、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理人員應(yīng)保障：
1、正常情況下，配備兩人保障24小時辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性
2、所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。
3、在增添大容量的電氣設(shè)備時，需重新設(shè)計線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。
4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。
5、辦公室內(nèi)的臺燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。
6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。
7、溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。
8、配電室作防火分隔處理。
9、火災(zāi)報警裝置、自動滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時可用。
10、電氣設(shè)備、移動電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測試。
11、在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房內(nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑摹?/p>
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 4
今年是本人在寫字樓做物業(yè)客服的第三年，為了讓今年的工作比前兩年順暢，也比前兩年的工作更讓我成長，本人在這里做一下今年的工作計劃，好讓自己在未來的工作中，始終有一個方向指引著，向前走。
一、用良好的服務(wù)態(tài)度去服務(wù)業(yè)主
作為一個寫字樓的物業(yè)客服，本人能夠在此干到第三年，說明本人還是挺愿意干這份差事的。做客服，不管是我們這種物業(yè)客服，還是其他類別的客服，最最核心的也就是服務(wù)工作要做好，而服務(wù)工作最重要的又是什么呢？是態(tài)度。作為一個做了兩年多物業(yè)客服的服務(wù)工作者，在今年的工作中，本人還將把良好的服務(wù)態(tài)度作為工作的首要指標(biāo)去努力。只有服務(wù)態(tài)度好了，物業(yè)客服的工作才有進(jìn)一步進(jìn)行下去的可能，只有服務(wù)態(tài)度良好，我們服務(wù)的人群才會樂意把信任的心交給我們?nèi)シ⻊?wù)。
二、用一絲不茍的精神去完成工作
物業(yè)客服的工作，良好的服務(wù)態(tài)度是首要，但一絲不茍的精神也不可少。物業(yè)的工作是瑣碎而復(fù)雜的'，如果想要做好物業(yè)客服的工作，沒有一絲不茍的精神，空有良好的服務(wù)態(tài)度，就會像是有美麗的外表卻沒有真正的主心骨。在今年的工作中，本人還將用一絲不茍的精神去把工作完成，讓物業(yè)工作的每一個環(huán)節(jié)都不出現(xiàn)任何差錯，也讓物業(yè)工作服務(wù)的對象感到這個物業(yè)很不錯，值得信賴，可以在遇到問題的時候找其尋求幫助。特別是一些催繳費用的瑣事，如果沒有一絲不茍的精神，還真不知道該如何拿下那些寫字樓里的“釘子戶”。
三、用耐心細(xì)致的行動去監(jiān)督管理
作為一棟高有三十二層，辦公室有上千個的寫字樓，物業(yè)客服的工作也是需要耐心和細(xì)致才能做好的。有許多需要我們物業(yè)客服去監(jiān)督管理的工作，這些工作，首先我會用良好的服務(wù)態(tài)度去協(xié)商和溝通，我還會用一絲不茍的精神去完成，但整個過程中，我都會帶上我耐心細(xì)致的行動，以保證我們物業(yè)對其的監(jiān)督和管理不出任何差池。特別需要注意的是一些業(yè)主的上門來訪、來信以及投訴，如果我們作為物業(yè)客服的，沒有耐心細(xì)致的行動去進(jìn)行工作的話，很有可能會丟掉良好的服務(wù)態(tài)度與其發(fā)生不必要的爭執(zhí)。這些都是本人在未來工作中都需要極力避免的，但愿這份工作計劃可以讓我“知行合一”吧！
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 5
我是寫字樓的一個物業(yè)客服，我在上一季的工作已經(jīng)完成，馬上就要迎來下一季的工作了，為了能夠更好的進(jìn)行工作，我制定了我的工作計劃。以下是我的客服工作計劃：
一、就是總結(jié)上一季我的工作
上一季的工作里，我有很多地方出現(xiàn)了錯誤，這一季度，我希望找出這些不足，把它們改正。做好一季度的總結(jié)，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，為下一季的工作做準(zhǔn)備，這樣就能知道自己下一季度的工作怎么做了。
二、常聯(lián)系寫字樓的業(yè)主以及住戶
我是客服員，就必須做好業(yè)主和住戶之間的聯(lián)系，及時的了解情況，把寫字樓的物業(yè)做好。每隔一個星期，就追蹤業(yè)主樓房的情況，及時解決樓房的問題。對于住戶，他們是業(yè)主樓房的住戶，有問題都是通過我來調(diào)節(jié)，因此我要經(jīng)常對他們進(jìn)行生活調(diào)研，也是為了保障住戶的利益。
三、微笑服務(wù)，禮貌接待
寫字樓經(jīng)常有客戶光顧，因此為了顯示客服的專業(yè)，我必須要做好微笑服務(wù)，面對來訪的人員，要報以微笑示人，不能有情緒，這樣不利于接待來客，同時給予禮貌，當(dāng)他們進(jìn)行詢問和訪問時，不能沒禮貌，這是很得罪人的。再一個作為一個專業(yè)額客服，這些技能都是必須要擁有的，好的客服就是讓客戶滿意自己的服務(wù)。服務(wù)他人，就必須做好兩個方面。
四、加強(qiáng)寫字樓的衛(wèi)生管理
上一季度因為我對衛(wèi)生方面的疏忽，導(dǎo)致有業(yè)主投訴，影響了他們的辦公。所以這一季度我就要嚴(yán)管衛(wèi)生這方面的工作，每天對樓層進(jìn)行大范圍的消毒，派遣保潔每天搞兩班衛(wèi)生，早上和晚上，樓里的垃圾絕對不能有過夜的機(jī)會，必須當(dāng)天清理掉，保證寫字樓的空氣和環(huán)境是干凈的`。各個樓層的儲物間也要定期打掃，以免落太多的灰影響設(shè)備的使用。
五、加強(qiáng)消防的管理
樓道里的消防工具要定期檢查，看有沒有問題，查看各個滅火器的存放時間，一有不符合的就替換新的，保證大樓的消防安全。
以上就是我下一個季度的工作計劃，按照自己制定的計劃，我相信我一定可以改掉之前的不足，讓客服工作進(jìn)展順利，盡心的服務(wù)寫字樓，把我們這一整棟大樓的各項工作都做好，讓大家滿意我的工作。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 6
又結(jié)束了一個階段的工作，不過并不意味著我就能夠放松對自己的要求了，因為一個階段的結(jié)束同時也是新一階段工作的開始，新的開始就要有比之前更加高的目標(biāo)、更加高的要求才行，我們只有不斷為自己樹立新的挑戰(zhàn)，我們才能夠成長的更快，不然只能是原地踏步，甚至還有逆水行舟不進(jìn)則退的情況出現(xiàn)。因此，所以一個物業(yè)客服工作者，為了之后的工作表現(xiàn)的更好，也為了自己的職業(yè)道路走的更快，特此做新一階段的工作計劃。
一、繼續(xù)保持好的服務(wù)態(tài)度，并且要穩(wěn)步提高自己的服務(wù)水平
客服工作崗位是服務(wù)性質(zhì)的工作，作為寫字樓的物業(yè)客服同樣屬于服務(wù)崗位，是經(jīng)常要跟不同的人員打交道的崗位，所以必須要有非常的服務(wù)態(tài)度才行，在工作中沒有收到客戶投訴并不代表我們的服務(wù)工作已經(jīng)做到極致了，我們必須要時刻記住自己的崗位職責(zé)，遵守物客服崗位的紀(jì)律，看看保持住自己的服務(wù)態(tài)度，微笑接聽每一個電話，做好每一位來訪者的服務(wù)工作，同時還要有“我可以做的更好”“我還有進(jìn)步空間”的學(xué)習(xí)態(tài)度。
二、加緊對物業(yè)信息的了解，全面掌握信息動態(tài)
作為寫字樓物業(yè)的一名客服，我經(jīng)常接到的電話詢問，基本都是跟物業(yè)的相關(guān)信息，比如寫字樓還有沒有辦公室出租、最近的租金和物業(yè)管理處費用等等，所以客服必須要非常了解這些信息，才能夠更好地解決來電者的問題，給予他們幫助，因此，新一階段，我必須要更加多的關(guān)注寫字樓的信息動態(tài)，時刻注意相關(guān)的政策變化，關(guān)注物業(yè)的辦公入住、退租和裝修等情況，了解相關(guān)手續(xù)和證件的辦理流程等等，這樣有電話來問我們的`時候，我就能夠第一時間的回答他們，這樣我們物業(yè)的工作能力就能夠得到更好的認(rèn)同，我的工作表現(xiàn)也就會越好。
三、加強(qiáng)自身的鍛煉，提高自己的綜合素質(zhì)
作為客服，我代表的不僅僅是我一個人的形象，在我入職物業(yè)以來，我的工作形象都是個物業(yè)掛鉤的，所以我必須要時刻注意自己的行為素質(zhì)，無論面對什么樣的客戶無論面對什么樣的困境，都不能夠?qū)⒆约簝?nèi)心的情緒拋給客戶，我們要保持微笑服務(wù)的態(tài)度，面對客戶的批評要能夠忍耐，面對領(lǐng)導(dǎo)的批評能夠積極認(rèn)錯并且改正。而要做到這一點，自己必須要具有非常高的素質(zhì)才行，因此新一階段的工作，我要抓住每一個學(xué)習(xí)的機(jī)會，公司組織的培訓(xùn)機(jī)會我不能錯過，自己在工作的時候也要向那些優(yōu)秀的員工學(xué)習(xí)請教，向他們看齊，從他們身上汲取到更加好的工作素質(zhì)和工作技巧，從而讓自己變得更加強(qiáng)大、優(yōu)秀。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 7
一、方案背景
寫字樓物業(yè)服務(wù)是為租戶提供高品質(zhì)工作環(huán)境和便捷生活體驗的關(guān)鍵因素之一。一個卓越的物業(yè)服務(wù)方案可以提高寫字樓的吸引力，幫助保持租戶的忠誠度，并最終提高出租率。本管理方案將提供一個具體詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的寫字樓物業(yè)服務(wù)方案，以確保物業(yè)管理的高效性和租戶滿意度。
二、物業(yè)管理團(tuán)隊
1、物業(yè)經(jīng)理
1.1任命一名經(jīng)驗豐富、富有創(chuàng)新精神的物業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行物業(yè)管理計劃。
1.2確保物業(yè)管理團(tuán)隊定期接受培訓(xùn)，以保持對最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和最佳實踐的了解。
2、物業(yè)管理團(tuán)隊
2.1成立一個多功能團(tuán)隊，包括維修、清潔、安保和客戶服務(wù)人員。
2.2每個團(tuán)隊成員都應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識，并受過適當(dāng)培訓(xùn)，以提供卓越的服務(wù)。
三、設(shè)施和維護(hù)
1、設(shè)施管理
1.1定期巡檢所有設(shè)施，包括電梯、衛(wèi)生間、停車場、會議室等，確保其正常運作。
1.2建立設(shè)備維護(hù)計劃，及時進(jìn)行維修和替換。
2、清潔服務(wù)
2.1每日進(jìn)行全面的清潔服務(wù)，包括辦公室、公共區(qū)域和衛(wèi)生間。
2.2使用環(huán)保清潔產(chǎn)品，確保空氣質(zhì)量和健康。
四、安全和保安
1、安全巡邏
1.1設(shè)立24小時安保巡邏團(tuán)隊，確保寫字樓的安全。
1.2安裝監(jiān)控攝像頭以提高安全性。
2、火警和緊急情況管理
2.1安裝火警報警系統(tǒng)和緊急撤離計劃。
2.2定期進(jìn)行消防演練，培訓(xùn)寫字樓內(nèi)的員工。
五、客戶服務(wù)
1、 個性化服務(wù)
1.1設(shè)立客戶服務(wù)中心，租戶可以在工作時間內(nèi)獲得幫助。
1.2 提供個性化服務(wù)，滿足租戶特定需求。
2、社交活動和網(wǎng)絡(luò)
2.1組織定期社交活動，幫助租戶建立聯(lián)系并促進(jìn)合作。
2.2 提供高速互聯(lián)網(wǎng)連接，確保租戶在工作期間具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)連接。
六、可持續(xù)性和綠色倡議
1、節(jié)能和環(huán)保
1.1采用節(jié)能燈具和設(shè)備，減少資源消耗。
1.2推廣垃圾分類和可回收物品回收計劃。
2、綠色交通
2.1 提供自行車停車區(qū)域和電動汽車充電站，鼓勵可持續(xù)交通方式。
七、租戶參與
1、租戶反饋
1.1定期收集租戶反饋，以改進(jìn)物業(yè)服務(wù)。
1.2建立在線平臺，使租戶可以隨時提出問題和建議。
2、租戶活動
2.1鼓勵租戶參與共享空間和社交活動，促進(jìn)社區(qū)感。
八、財務(wù)管理
1、預(yù)算和費用控制
1.1制定詳細(xì)的物業(yè)預(yù)算，確保費用合理分配。
1.2尋求節(jié)省成本的機(jī)會，例如采用智能能源管理系統(tǒng)。
2、租賃管理
2.1建立有效的租賃管理系統(tǒng)，確保合同的`及時續(xù)簽和租金的收取。
九、緊急響應(yīng)計劃
1、災(zāi)難恢復(fù)計劃
1.1制定緊急響應(yīng)計劃，包括自然災(zāi)害和其他緊急情況的處理方式。
1.2定期檢查和更新計劃，確保其有效性。
十、監(jiān)督和報告
1、性能評估
1.1建立性能評估指標(biāo)，定期監(jiān)測物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
1.2向物業(yè)所有者和租戶提供定期報告，展示物業(yè)服務(wù)的改進(jìn)和成就。
2、可視化報告
2.1制定可視化的報告，以圖形化方式展示物業(yè)性能和租戶滿意度。
2.2 提供易于理解的數(shù)據(jù)，以便物業(yè)所有者和管理團(tuán)隊更好地了解現(xiàn)狀。
十一、社區(qū)建設(shè)
1、社區(qū)活動
1.1創(chuàng)建一個社區(qū)活動日歷，包括健康和健身課程、藝術(shù)展覽、工作坊等。
1.2促進(jìn)租戶之間的交流和互動，營造友好的工作氛圍。
2、空間改進(jìn)
2.1定期評估寫字樓內(nèi)部的布局和設(shè)計，以確保空間滿足租戶需求。
2.2根據(jù)反饋和趨勢進(jìn)行必要的改進(jìn)和更新。
十二、未來發(fā)展
1、技術(shù)整合
1.1探索物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)，以提高設(shè)施管理的效率。
1.2考慮引入智能建筑系統(tǒng)，例如智能照明和溫控系統(tǒng)。
2、可持續(xù)性創(chuàng)新
2.1繼續(xù)尋求可持續(xù)性創(chuàng)新，例如太陽能發(fā)電、雨水回收等。
2.2參與綠色建筑認(rèn)證，提高寫字樓的可持續(xù)性聲譽(yù)。
十三、總結(jié)
本寫字樓物業(yè)服務(wù)方案旨在提供一種全面的、可操作性強(qiáng)的管理框架，以確保寫字樓的高效運作和租戶的滿意度。通過定期監(jiān)測、租戶參與、可持續(xù)性倡議以及技術(shù)整合，我們將不斷改進(jìn)服務(wù)，使寫字樓成為一個理想的工作和生活空間。這個方案不僅有助于提高租戶滿意度和租賃率，還有助于物業(yè)所有者獲得更好的回報和可持續(xù)的發(fā)展。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 8
一、辦公、寫字樓信息化背景：
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，為客戶提供各種商務(wù)服務(wù)項目。
當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買、租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率，業(yè)務(wù)千頭萬緒，信息化進(jìn)程勢在必行。
二、辦公、寫字樓信息化目標(biāo)：
以下為辦公寫字樓信息化主要目標(biāo)
1.招商營銷
2.合同管理
3.工程設(shè)備
4.事務(wù)計劃
5.商務(wù)中心
6.前臺業(yè)務(wù)處理
7.大樓內(nèi)各智能子系統(tǒng)集成三、辦公、寫字樓信息化方案：寫字樓營銷推廣的信息化
由于寫字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的'特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)專門針對寫字樓的營銷推廣設(shè)立營銷招商模塊。商務(wù)中心的服務(wù)與管理的信息化
a.對商務(wù)中心的設(shè)備的管理
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等，商務(wù)中心設(shè)備的配備在系統(tǒng)中可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而自行添置，為各類設(shè)備的使用、結(jié)算提供支持。
b.對商務(wù)中心的工作程序的管理
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統(tǒng)管理員可根據(jù)公司業(yè)務(wù)流程自行設(shè)定工作流順序，并自行修正。
c.對商務(wù)中心的服務(wù)項目的管理
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同，尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在以下業(yè)務(wù)中輔助相關(guān)工作人員進(jìn)行信息化業(yè)務(wù)處理，寫字樓商務(wù)中心服務(wù)項目一般包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
秘書服務(wù)，包括各類文件處理；
辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)；
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
臨時辦公室租用服務(wù)；
長話、傳真、電信服務(wù)；
商務(wù)會談、會議安排服務(wù)；
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；
3.前臺客戶服務(wù)的信息化
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多，需要信息系統(tǒng)對業(yè)務(wù)的支撐，提高客戶滿意度，一般前臺辦理業(yè)務(wù)包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；
信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；
個人行李搬運、寄存服務(wù)；
出租汽車預(yù)約服務(wù)；
提供旅游活動安排服務(wù)；
航空機(jī)票訂購、確認(rèn)；
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；
4.設(shè)施設(shè)備管理的信息化
尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)中協(xié)助管理人員做好以下各項工作：
a.設(shè)備管理
（1）建立設(shè)備檔案，做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
（2）完善工程部架構(gòu)。
（3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
（4）抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。
（5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
（6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。
b.維修與保養(yǎng)
（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
（2）設(shè)備的保養(yǎng)：
一般可建立三級保養(yǎng)制度：
日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；
一級保養(yǎng)；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購清潔物品服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；報刊剪報服務(wù)；秘書培訓(xùn)服務(wù)等；
二級保養(yǎng)；
c.工作計劃：
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
對于編制維修計劃時應(yīng)尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)支持：
1)強(qiáng)制維修法：即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
2)定期檢修法：即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
3)診斷維修法：即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進(jìn)行維修。
4)全面維修：即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
d.設(shè)備的更新改造：
把握好更新改造的時機(jī)，制訂切實可行的更新改造方案。
5.其他內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息化
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 9
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。
2 術(shù)語和定義
本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：
2.1 寫字樓
為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.3 物業(yè)管理承接驗收
以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。
2.6 突發(fā)性公共事件
在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗收；
3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見》的規(guī)定；
3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進(jìn)行了約定；
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求
3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員；
3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。
3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。
3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。
3.5 管理服務(wù)要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；
3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務(wù)電話；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財務(wù)管理
3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計算；
3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式嚴(yán)格按照公開的收費制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范；
3.7.3 實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；
3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；
3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。
3.9 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。
3.10 節(jié)能管理
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進(jìn)，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。
4 顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；
——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務(wù)
顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作；
4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。
4.5 專項特約服務(wù)受理
對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護(hù)管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；
5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；
5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。
5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)服務(wù)
5.3.1 變配電系統(tǒng)
5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；
5.3.1.5 變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；
5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗；
5.3.1.7 功率因數(shù)自動補(bǔ)償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；
5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護(hù)用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。
5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)
5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
5.3.2.2 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運行250小時或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發(fā)電機(jī)組手動及自動聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內(nèi)向重點設(shè)備、區(qū)域供電；
5.3.2.6 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；
5.3.2.7 定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。
5.3.3 給排水系統(tǒng)
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》；
5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；
5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)
5.3.4.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)；
5.3.4.3 每月檢查空調(diào)主機(jī)，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；
5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)；
5.3.4.7 定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；
5.3.4.10 根據(jù)實際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗；
5.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃，冬季室內(nèi)溫度18－22℃，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。
5.3.4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運行。
5.3.5 鍋爐系統(tǒng)
寫字樓物業(yè)管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測，并對鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。
除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：
——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗，安全閥自動排氣一次；
——每月對油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；
——檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；
——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi)。
各種證書齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進(jìn)行檢測；
——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實施。
5.3.6 電梯、自動扶梯
5.3.6.1 電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；
5.3.6.2 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；
5.3.6.4 自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；
5.3.6.5 應(yīng)由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內(nèi)運行；
5.3.6.7設(shè)專職人員對電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對電梯運行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時運行；
5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；
5.3.6.10 電梯機(jī)房實行封閉管理，機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統(tǒng)
5.3.7.1 當(dāng)被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時，探測器應(yīng)輸出火警信號，同時啟動探測器的確認(rèn)燈；
5.3.7.2 操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報警信號，報警按鈕應(yīng)當(dāng)有動作顯示；
5.3.7.3 火災(zāi)時應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的.揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；
5.3.7.4 報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲光信號；
5.3.7.5 故障報警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報警信號；
5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運行；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；
5.3.7.8火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當(dāng)正常；
5.3.7.9 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.10 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.11 確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；
5.3.7.13 消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾；
5.3.7.14 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；
5.3.7.17 聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確保火災(zāi)險情時的應(yīng)急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；
5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機(jī)除檢修時間外，必需處于開機(jī)運行狀態(tài)；
5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；
5.3.7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；
5.3.7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。
5.3.8 安全防范系統(tǒng)
5.3.8.1 系統(tǒng)設(shè)置時間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識清楚；
5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；
5.3.8.4 錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時間、日期及攝像機(jī)編號，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；
5.3.8.6 攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應(yīng)及時響應(yīng)；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；
5.3.8.11 每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測；
5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件；
5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；
5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；
5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。
5.3.9 樓控系統(tǒng)
5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；
5.3.9.4 執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；
5.3.9.5 直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；
5.3.9.6 末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；
5.3.9.7 執(zhí)行計算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機(jī)設(shè)置和更換計算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.9.8 制定應(yīng)急處理程序，定期對計算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；
5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對；
5.3.9.10 建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實行封閉管理，無老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊
5.3.10.1 通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；
5.3.10.2 維護(hù)終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；
5.3.10.4 配線架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度；
5.3.10.8 專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等；
5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；
5.3.10.10 實時對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份；
5.3.10.11計算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關(guān)部門維修。5.3.11 門禁系統(tǒng)
5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門鎖工作正常；
5.3.11.5 門磁開關(guān)工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；
5.3.11.7 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；
5.3.11.8 每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。
5.3.12 有線及衛(wèi)星電視
5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；
5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng)
5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常；
5.3.13.2 信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好；
5.3.13.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.14 數(shù)字會議系統(tǒng)
5.3.14.1 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；
5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.15 停車場管理系統(tǒng)
5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機(jī)工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；
5.3.15.5 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；
5.3.15.6 電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；
5.3.15.7 車輛檢測器工作正常；
5.3.15.8 執(zhí)行計算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機(jī)設(shè)置和更換計算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.15.9 每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)；
5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。
5.3.16 公共照明系統(tǒng)
5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設(shè)備正常運行和安全用電。5.3.17 避雷系統(tǒng)
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測；
5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施；
5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問題及時解決；
5.3.17.4 每季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：
3類建筑接地電阻：≤10Ω
2類建筑接地電阻：≤4Ω
計算機(jī)房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備
5.3.18.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運行；
5.3.18.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；
5.3.18.3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認(rèn)；
5.3.18.4 吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；
5.3.18.5 設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動作靈活；通訊設(shè)備正常；
5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；
5.3.18.7 設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運行進(jìn)行管理、記錄；
5.3.18.8 應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
5.3.19 測量計量裝置
5.3.19.1 測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準(zhǔn)確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；
5.3.19.3 測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運行提供證據(jù)資料；
5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。
5.3.20 標(biāo)識系統(tǒng)
5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標(biāo)識等）；
5.3.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識；
5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)；
5.3.20.4 配置并在適當(dāng)時使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識；
5.3.20.5 標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合GB/T 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。
6 秩序維護(hù)與安全服務(wù)
6.1 門衛(wèi)
6.1.1 主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)當(dāng)及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點；
6.1.3 對進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通；
6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進(jìn)出管理，必要時引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記；
6.1.5 對物品進(jìn)出實施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗，拒絕危險物品進(jìn)入。6.2 巡邏
6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；
6.2.2 按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)追查原因，同時通知有關(guān)部門；
6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；
6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；
6.2.5 對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時報告并記錄。
6.3 安全監(jiān)控
6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；
6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并通知相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理；
6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。
6.4 交通和車輛停放管理
6.4.1根據(jù)實際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標(biāo)準(zhǔn)；
6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問；
6.4.3 收費管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場；
6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機(jī)動車應(yīng)定點停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào)換或報修；
6.5.1.4 制訂火險應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；
6.5.1.5 對易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。
6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防
6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：
——對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；
——對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；
——對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時準(zhǔn)備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。
6.5.5.2 突發(fā)事件管理
——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；
——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。
7 環(huán)境保潔服務(wù)
7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施
應(yīng)根據(jù)寫字樓的實際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責(zé)任制
清潔、保潔實行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。
7.3 各區(qū)域清潔要求：
區(qū)域 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)
外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水印；路燈表面干凈無污漬。
綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池?zé)o異味。
大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。
會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。
公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。
停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。
開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。
電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個，垃圾不應(yīng)超過2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。
垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內(nèi)應(yīng)無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。
設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。
外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。
平臺、屋頂 無垃圾堆積。
7.4 環(huán)境消殺管理
消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護(hù)。
7.5 垃圾清運
對寫字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；對寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。
7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理
寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障顧客人身安全，減少財產(chǎn)損失。
8 綠化服務(wù)
8.1 室內(nèi)綠化
8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價值的植物；
8.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養(yǎng)護(hù)植物；工作時不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時清理干凈；
8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長，管理方便；
8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致；
8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；
8.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機(jī)肥；
8.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；
8.2.7 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。
9 專項特約服務(wù)
——在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當(dāng)顧客提出專項特約服務(wù)要求時，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足；
——在提供專項特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專項特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與顧客商定特約服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；
——專項特約服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。
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