水利工程建設土地儲備項目效益測算報告
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為彌補云陽縣在建梅峰水利工程建設資金缺口，通過土地儲備、出讓實現增值收益，經過反復踏勘比選，云陽縣政府已同意由重慶市水投集團土地儲備整治有限公司擬在“一城四區”雙洞子城市副中心小江片區青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的'區域儲備土地1520畝作為控制性儲備用地。現測算如下：
一、整治成本測算
用地出讓要完成征地、拆遷、整理，達到“六通一平”，結合云陽府發[20xx]97號文件和云陽縣國土局提供的數據計算，儲備地塊1520畝需安置人員3800人，1267戶。分項為：
（一）根據補償文件標準計算得到征地拆遷成本為27503.32萬元，合18.09萬元/畝。
一是征地拆遷成本6720.02萬元，其中：土地補償費及安置補助費5928萬元；青苗補償費183.92萬元；地上構筑物補償費380.1萬元；地上附著物補償費228萬元。
二是房屋拆遷及安置成本14583.43萬元，其中：地上建筑物補償費6818.44萬元；住房安置費6049.6萬元；搬家補助費38.01萬元；搬遷補助費38.01萬元；水電表等設施的拆遷補償費139.37萬元；紅磚廠補償1500萬元。
三是基礎設施補償費2223.9萬元。
四是相關稅費3975.97萬元，其中：
征地管理費517萬元；耕地占用稅456.02萬元；養老保險統籌1520萬元；新增建設用地有償使用費1418.74萬元；耕地開墾費0.70萬元；規劃編制費25.3萬元；勘界費16.21萬元；環評費按照每宗地2萬元；可行性研究報告編制費按照每宗地20萬元；水土保持費可免繳。
（二）土地整治成本按照土石方量16元/立方米計算，平整過程預計需要成本15200萬元，合10萬元/畝。
（三）其他成本中不可預見費按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計算2134.84萬元。
（四）經營管理費用當期整治工程的前期工程費和整治工程支出總額按4%提取608萬元。
（五）財務費用資金年利率按照水投公司與重慶國投土地儲備整治信托貸款協議，年利率為7.4%測算為3822萬元。
經測算，整治成本約為32.41萬元/畝，共需征用整治成本49268.16萬元。
二、收益分析及計算依據
增值按7.59萬元/畝計算，土地綜合出讓價按40萬元/畝交易，可獲效益11536.8萬元。具備土地增值的能力，可用于開展儲備征用整治。其理由：
一是小江片區雙洞子組團兩側主要集中布置金融保險、貿易咨詢等用地，規劃有縣級商服、文化中心區，圖書館、科技館、會展中心、影劇院、文化宮，350床醫院1座，新建30班小學1所。其區位優勢好，增值大，變現快。
二是云陽新縣城20xx年后將形成30萬人，成為渝東城市群中的重要城市，待儲備地塊位于規劃區，是云陽新縣城建成區下一步發展的必然選擇，非常適宜住宅開發。
三是根據云陽縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果均價30萬元/畝，20xx年1—6月份土地成交價格均價55萬元/畝，且呈現大幅增長態勢。
四是云陽縣房價建筑面積均價1200萬元/m2，高端房價建筑面積均價2350萬元/m2。
五是原縣城無可開發用地，未來3年待儲備地塊成首選用地。
三、土地變現方式及時間
（一）變現方式：通過“招、拍、掛”公開竟賣，按協議執行。
（二）時間：計劃20xx—20xx年賣完，分步為：20xx年完成調規，20xx年完成整治。
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