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物業整改方案
為了確保事情或工作有效開展，通常需要提前準備好一份方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么我們該怎么去寫方案呢？以下是小編為大家整理的物業整改方案，歡迎閱讀與收藏。
物業整改方案1
我國物業管理已經經歷了二十多年的發展，取得了長足的進步。在上個世紀90年代的后期，中國的物業管理已經開始進入市場化運作階段。目前，中國物業管理進入了全面的推廣時期，行業開始發育，物業管理逐漸發展成為了一個獨立的經濟部門。
物業管理行業屬于第三產業中的服務行業，具體服務內容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區業主群體大、物業管理涉及面廣，是物業管理的核心部分和重點服務領域。
社區物業管理包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：
（1）房屋建筑主體的管理；
（2）房屋設備、設施的管理；
（3）環境衛生的管理；
（4）綠化管理；
（5）保安管理；
（6）消防管理；
（7）車輛道路管理；
（8）公眾代辦性質的服務等。
專項服務是物業公司為滿足一部分業主的需要而提供或協助提供的各項服務工作，如在物業小區內建立商業網點、金融服務以及代理中介服務機構，組織開展文化娛樂活動等。委托特約服務是為滿足業主的個別需求受其委托而提供的服務，如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業主代購生活物品等。目前我國城市社區物業管理以常規服務為主，一些資質級別高的物業管理公司除了常規服務外，也注重開展專項服務和承接一些委托特約服務。
隨著人們生活水平的不斷提高，業主對物業公司的管理服務水平提出了更高的要求。我國物業公司的.企業組建模式有房地產開發商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉制形成、大企業后勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業公司受本身體制的制約，在管理思路和服務意識上存在著一定的差距。但是從總體來看，現階段物業管理服務不到位、物業公司和業主之間的矛盾日益明顯，已經成為了物業行業的一個普遍性問題。有關社區物業管理糾紛的各種報道屢見報端，成為了引人關注的焦點問題。
目前，業主對物業管理現狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業公司服務質量低、常規性的基本服務也不到位；有的物業公司人員素質低、服務態度差；物業管理收費過高等。當然，面對業主的意見，物業公司也有自己的理由和苦衷。社區物業管理方面出現的矛盾和糾紛影響了社區居民的日常生活和社區的和諧氣氛，也阻礙了我國物業管理行業的發展步伐，應當引起我們廣泛的重視，通過積極的努力來化解矛盾和尋求解決問題的方案。
二、社區物業管理存在問題分析
20xx年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區物業管理作了一次問卷調查2共獲得了100份有效調查數據。調查問卷內容是針對業主對小區物業服務是否滿意的問題，調查的項目包括：綠化環境、運動設施、通行情況、治安情況、衛生保潔、車位管理、寵物管理規定、員工素質及服務態度等。據調查結果顯示，對物業整體服務質量表示滿意的只占10％，認為一般的占20%，表示不滿意的占70％。從這一調查結果大體上可以看出當前我國物業管理服務質量水平很低，距離業主的要求和期望值還有很大的差距。對于作為服務行業的物業管理公司，服務質量是關鍵，物業服務與業主的工作和生活息息相關，服務不到位就會招致業主的不滿，造成雙方關系緊張，不但影響社區的穩定與和諧，而且物業公司本身的生存和發展也會受到影響。
調查了解到的物業管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：
1、物業公司與業主之間的法律關系不明確
國家有關部門和北京市政府最近幾年相應頒布了一些物業管理方面的法規，對許多問題已經有了明確的限制，但在實際執行過程中卻有很大的距離。按照有關法規，業主管理委員會應該是物業區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的，業主管理委員會有解聘物業管理公司的權利。實際上，許多物業管理公司并沒有受到業主管理委員會的委托開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司。
2、物業小區設施不健全
這主要是房地產開發商遺留的問題，當初開發商承諾的設施建設和實際不符。如建房時規劃的綠地面積減少，該建的設施沒有建，業主共有設施被物業公司外租盈利等問題，引起業主的不滿。還有，與居民生活相關的附屬設施不完善，例如健身、娛樂、商業、幼兒園等配套服務設施不足，給業主的生活帶來不便。
3、收費與服務不相符
部分物業小區的業主反映繳納的物業費較高，而享受的服務不足，物業公司服務不到位。確實有個別物業管理公司自定收費標準，不與業主協商，不報物價局批準的情況，也有只收費不服務或少服務的物業公司，這是引起業主不滿而產生抵觸情緒的主要原因。另外，物業公司的財務透明度不夠，也是導致糾紛產生的原因。按《北京市居住小區物業管理辦法》規定，管理公司賬目應每6個月公開一次，但真正能實行的小區很少。管理費用的開支往往是業主最為關心的問題，因為業主想知道自己繳納的物業費用到那里去了。
4、業主的配合問題
有的小區物業管理公司收費難問題比較突出，多數是由于物業公司等原因導致業主不滿而引起的。由于物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。
以上物業管理存在的問題集中地表現在物業公司的服務質量上，為了探討提高物業管理的水平和質量問題，有必要從公司組建模式和資質等方面，對影響物業公司服務質量的因素加以分析。
三、影響物業公司服務質量因素分析
1、物業公司組建模式與物業服務水平
社區物業企業組建模式一般可以分為五類：
①由房地產開發商直接建立；
②由行政管理部門組建；
③由房管所轉軌改變機制而來；
④由大中型企事業單位的后勤部門組建；
⑤由社會上的獨立法人按照現代企業制度建立的股份有限公司或個人有限責任公司
從根據實際情況看，以上的分類中②和③性質相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業公司按組建模式分為四類，即：
第一類為獨立法人企業組建的；
第二類為房地產開發商組建的；
第三類為行政主管部門組建的；
第四類為大企事業單位后勤部門組建的不同組建類別的物業管理公司在運行模式和服務質量方面表現各不相同。
通過對具體項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業服務質量的評價結果。可以看出，第一類公司的物業服務質量好，在對比中評價最高。獨立法人物業企業多數屬于現代化住宅小區，硬件設施完善，能夠滿足業主的多層次需要；不論是人員素質、居住環境，還是社區文化、親情服務等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業公司。
第二類的得分略高于第三和第四類。主要是因為其與開發商為一體，現階段開發商為了提高其房地產品牌效應，增加附加值，在近期比較注重產品的售后服務，所以其服務質量就高于后兩者。但因其與開發商關系過于密切，在開發商產品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動地位，阻礙了其業務的自由拓展，服務質量也受到一定的影響。
第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統的管理方式，市場化程度低，其提供的服務不能很好地滿足業主的需求。
物業整改方案2
我司學習了泉州市規劃建設局關于印發《泉州市物業服務企業考核暫行規定》的通知后，根據考核表的考核項目和內容，在規定的時間內完成自查，發現我物業公司工作中存在不足之處：
一、保安服務方面：治安管理較松散，生人隨俚就能進出小區，保安員服務素質較低：
二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現：
三、環境衛生 清潔方面不到位：
四、其他方面：
針對以上不足之處，提出整改措施如下：
一、保安服務方面
1.圍繞提高保安的責任心問題，加強培訓教肓，結合工作考評，考評不合格進行勸退；
2.對個別年齡偏大的逐步進行調整，新進保安限至40歲以下；
3.夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道 及小區四周；
4.在提高責任心的同時，加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每周進行一次查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退;
5. 門崗對外來人員 的電動車一律禁止進入小區，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。
二、車輛管理方面
1、于8月20日前落實機動車停車的.管理方案，制定路面停車和地下車場停車的辦法及服務收費標準，于8月中旬實施車輛的有效管理。
2、開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。
3、做好停車管理的告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告 和清理，確保環境整潔有序。
三、加強環境衛生清潔方面
1、加強對保潔人員的業務培訓，嚴格環境衛生日檢工作，及時發現死角和清理死角，對不負責任的保潔員及時進行辭退。
2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現場的巡查力度，對垃圾亂堆亂放的行為及時進行教育與整改。
3、對地下車庫進行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔的規范管理。
4、小區樓道墻面太臟問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴重的狀況及時進行整改，由于目前處在裝修高峰期，大面積墻面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之后，會對樓梯墻面進行一次統一整改。
四、其他方面
1、門禁刷卡系統已經進行整改，對小區整個安防系統，管理處于8月份進行一次全面檢查，對于業主報出的增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行合理化探討，在不侵犯業主隱私的情況下，可合理增加監控。
2、手機信號覆蓋，已和移動公司進行溝通，具體細節在進度中。目前信號覆蓋已經完工。
3、小區晚間照明問題，已經延長晚間照明的時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨著住戶的增多，管理處會不斷進行晚間照明的調節，由于公共照明能耗不例入目前的物業收費內，本著為業主的利益考慮，管理處在交房入住時沒有預收能耗費，準備試運作半年至一年再根據能耗消費的情況考慮，其目的也是盡量為業主節省開支。
江夏麗景物業管現處
20xx年9月11日
物業整改方案3
傾聽業主心聲，落實整改措施，全面提升物業軟硬件管理水平。
一、基礎管理存在問題
1）、管理人員監督檢查不到位。
2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現象。
3）、與業主代表交流溝通不夠，對部分業主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。
4）、對小區商家監管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環境治理不能得到有效的控制。
5）、小區已交房6年，小區各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經營壓力巨大，工作開展較為困難。
整改措施
1）、項目經理每天對小區巡查不少于兩次，對發現的問題，發整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。
2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯系相關部門，切忌推諉。
3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。
4）、與業主委員會加強溝通和交流，就小區部分違規現象，和業委會一起采取措施及辦法進行處理。
5）、就商家擾民問題與小區業主委員會一到聯系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內使擾民問題得到一定遏制，部分環境景觀得到改善，取得業主基本滿意。
6）、對小區欠費業主進行清理和統計，會同業委會對小區欠費大戶進行費用催繳。
二、公共秩序維護
1、存在問題
1）、安防隊員新隊員較多，素質參差不齊，部分秩序維護隊員雖經培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。
3）、小區門口亂停車現象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業主意見較大。
4）、小區內安全設施（如監控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區內公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。
5）、小區內車位隨著業主增多，日益緊張，已不能滿足業主停車需要，部分業主經常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監控設施癱瘓，一旦發生車輛擦掛，物業公司就有責任。
2、整改措施
1)、加強安防隊員基礎素質的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。
2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。
3)、門口因車輛停放發生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現象，一旦發現堅決開除。
4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。
5)、加強和業主委員會合作，就小區安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區各項安全設施設備正常運作起來。
6)、加強出租戶管理，對小區租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。
7）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;
8）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，對業主和住戶發放業主卡通過刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區；
9）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統9月20日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；
10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；
三、工程維護
1、存在問題
1）、目前小區內設施設備、房屋屋面據已過質保期，業主反映的滲水、漏水問題及室內報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。
2）、小區內弱電問題如門禁對講系統、監控系統等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。
3）、小區排水系統因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數量不夠，經常導致排污管道積油多，并與小區住戶排污管道相通，因此小區排水系統不暢，經常需要疏通及清掏。
4）、小區路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。
5)、小區內木制作較多，經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。
6)、小區圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。
7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章亂搭亂建現象嚴重。
2、整改措施
1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的.問題應和現業主委員會達成協議，暫由物業公司進行墊付費用處理。
2）、加強和左岸花都業主委員會溝通，啟用維修資金，就小區內大型的設施設備進行更新和維護。
3）、加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。
4）、聯系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。
5）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進行處理。本月內完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統及門禁系統的整改，保證其正常運用。
6）建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
物業整改方案4
一、指導思想
深入貫徹落實對全域生態文明建設的重要指示批示精神和中央城市工作會議精神，牢固樹立綠色發展理念和“人民城市為人民”的建設理念，堅決貫徹落實省、市、縣委高質量發展的決策部署，落實城市規劃建設管理“三個留足”“三個讓路”“三個更加注重”要求，以建設“生態之城人文之城”，打造“德城、文城、綠城、清城”為目標，以全國文明城市和省級文明縣創建為載體，大力整治違法違規建設、城市安全隱患、城鄉市場亂象著力提升城市服務功能和管理水平，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感和滿意度。
二、工作目標
按照縣委、縣政府的安排部署，精準對標對表助推創建全國文明城市街道社區工作過程中存在的`一些重點難點問題和短板弱項，在大力整治“臨違建筑”等違法違規建設問題、合力推進愛國衛生運動、老舊小區改造、物業管理服務、居民文明素質提升等方面重點推進、攻堅克難、嚴管嚴治、不留死角、不留盲點，力爭各項工作全面提升。
三、主要任務
（一）整治違法違規建設
1、整治“臨違建筑”。整治樓院小區違規私搭亂建、減少綠地、停車位，亂設小區出入口、占用公共空間、改變公共建筑用途等問題。
責任單位：各社區
2、配合相關部門推進城鄉市場改造升級。
責任單位：相關社區
3、推進背街小巷改造。配合相關部門，對轄區內背街小巷改造、單樓獨院整合歸并、小區基礎設施改造提升、水電氣暖分戶管理等一體謀劃、統籌治理，達到“美化、亮化、綠化、凈化、文化”目標，提前謀劃做好對老舊樓院的調查摸底、資格認定和具體實施工作；做好轄區內改造樓院群眾的思想教育工作、及時調處發生矛盾糾紛，指導做好改造后老舊樓院后續物業管理等日常監管工作。2020年改造老舊小區3個。
責任單位：
4、推進生活垃圾分類試點工作。極倡導綠色生活方式，制定垃圾分類具體實施方案和進度計劃，向廣大居民宣傳普及垃圾分類知識，鼓勵引導廣大居民拒絕使用一次性用品，推廣使用布袋子等可循環利用物品。集中力量做好金地陽光家園和平貴花園等2個住宅小區的垃圾分類試點工作。
責任單位：
（二）提升物業管理水平
5、推進物業管理服務全覆蓋。爭取拆除香林路工行、建行等老舊小區圍墻，打通小區通道，整合歸并，因地制宜、創新形式，采取就近托管、代管等加強居民小區物業管理。打造昌靈、昌松、夏潤和金地陽光小區等4個市級物業管理示范小區，實現居民小區物業服務和業主自治管理全覆蓋。
責任單位：各社區
6、提升物業服務智能化水平。配合相關部門升級改造住宅小區人員、車輛出入門禁系統、小區安全監控系統，在小區物業管理服務中推廣達用車輛出入識別系統、手機APP管家服務等新技術。2020年改造的老舊小區、新建成的住宅小區，門禁系統和監控系統安裝率達到100%，率先在夏潤新村物業小區示范推行，三年內覆蓋面達到90%以上，所有門禁系統和監控系統要實現與智慧武成無縫對樓。
責任單位：各社區
7、推進“街長制”管理模式。進一步健全完善“街道－社區－居民小組－小區樓棟”四級網格管理模式，積極推進大氣污染防治網格、社會治安綜合治理網格和社區管理網格三網融合，優化網格單元，科學分布設置網格員、網格長，全面加強對城區網格人口、房屋等各類基礎信息的實時采集、動態管理工作，實現資源共享、信息共用，提升城市管理水平。
責任單位：各社區
8、推進愛國衛生運動。突出城鄉環境綜合整治，開展家庭衛生“大掃除”，消除“四害”，嚴格落實周五大掃除制度，機關單位、公共場所、公共區域定期開展消毒殺菌工作，常態配備提供消毒液。倡導勤洗手、勤通風、講衛生等健康文明生活習慣，固化疫情防控期間形成的衛生健康管理制度。
責任單位：各社區
四、實施時限
20xx年3月中旬至12月31日。其中：“三整治”工作6月30日前完成。
物業整改方案5
為鞏固我鎮開展全國文明城市創建成果，做好20xx年全國城市文明程度指數測評迎檢準備工作，大力開展我鎮各物業管理小區環境衛生整治工作，進一步加強我鎮物業管理工作，經研究制定具體工作實施方案如下：
一、健全組織，加強領導
為加強小區物業管理整治的組織領導工作，成立銀塘鎮小區物業管理整治工作領導小組，具體組成人員名單如下：
組 長：
副組長：
成 員
二、工作目標
實施項目(小區)的服務企業應嚴格按照物業法律政策法規和有關管理文件的規定和要求，以及對照該項目委托服務的合同約定，認真實施該項目(小區)的各項管理和服務工作，全面開展小區環境衛生綜合整治工作，做到依法依規管理、誠信履約、合理收費、規范服務，按時間要求達到創建文明城市的整治目標。
全面開展整治工作，切實改變小區“臟、亂、差”的面貌，積極推進小區籌建業主委員會工作，通過大力整治小區環境，落實并引進物業管理單位，建立健全各項長效管理制度，達到整治和創建文明城區的.目標，努力營造優美、舒適、溫馨的人居環境。
三、工作重點
(一) 小區共用設施設備管理。
1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網修繕基本完好。
2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。
3、供水、供電設備設施保持衛生，維護到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好，有應急處理方案。
(二)小區車輛、安全防范管理。
1、小區基本實行封閉式管理。
2、消防設備設施基本完好，安防人員認真負責，實行24小時值班及巡邏制度。
3、小區機動車及非機動車車輛有序停放管理。
(三)小區衛生保潔、綠化養護管理。
1、環衛設施較完備。小區定點設置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。
2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛生保潔無死角的現象。
3、小區綠化養護做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養家禽等行為，犬類管理妥善。
四、工作時間
各社區以及各相關物業管理服務企業要嚴格按照開發區管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區域范圍內的各項環境衛生整治工作。
五、工作要求
(一)高度重視，形成合力。
各社區、各物業服務企業要統一思想，提高認識，把我鎮開展物業管理、小區環境衛生整治工作與全國城市文明程度指數測評迎檢工作緊密結合，強化對整治工作的組織領導，精心安排，形成合力，明確責任、任務和目標要求，確保整治工作的組織實施和管理到位。
(二)嚴格考核，確保成效。
鎮文教衛辦、鎮建設辦要牽頭組織物業管理公司及社區居委會，全力抓好有物業管理小區開展環境衛生整治活動情況的專項檢查和評議活動，對整個活動進行嚴格的跟蹤落實，確保整治工作取得實效。
物業整改方案6
“抓管理、促規范、展形象”提升服務工作方案
序號
項目
主要內容
需整改的問題
整改部門
整改計劃
整改完成時間
復查人員
完成情況
備注
（跟進人）
（確定完成時間）
一、對客服務
1辦公環境
前臺環境明亮、整潔和美觀，VI標識規范，收費價目表、相關制度等資料公示在顯著位置；
1.前臺比較雜亂
2.前臺服務臺、背景板不符合公司標準。
客服部
1.整理前臺環境
2.在前臺左右兩邊墻上掛齊營業執照、收費標準、相關制度等
5月12日
2資料管理
資料擺放整齊，按部門、類別、時間等區分，有統一標識編號，資料保存完好，具有相應的防潮措施
1.部門資料亂放亂堆，資料完好率低，沒有統一標識編號。
客服部
1.文檔按類分區擺放整齊，查閱方便。
6月30日
3服務禮儀
會客親切有禮，任何時候、任何場合、任何崗位均按照服務標準要求執行，使用規范的語言與客戶溝通，微笑問好，主動禮讓，充分體現親情和院的優質服務形象
基本能做到親切有禮
客服部
加強培訓，引導客服人員在園區內遇見業戶，不管認識與否，都要主動微笑問好打招呼
6月30日
4客戶報事報修
業戶來電、來訪語氣親切友善，服務規范，耐心忍讓，對待業戶報事報修熱情誠懇，從不推脫，處理迅速高效，工作記錄清晰、準確，并錄入信息化系統，定期統計、歸檔
收樓遺留問題多，還是按照不規范的方式處理業戶報事
客服部
加強培訓
6月30日
序號
項目
主要內容
需整改的問題
整改部門
整改計劃
整改完成時間
復查人員
完成情況
備注
5客戶溝通
與客戶保持良好溝通，熟悉大部分業戶的基本情況，建立業主服務檔案，隨時關注業戶需求，以業戶需求動態為依據開展創新服務、社區文化活動等，提升親情和院品牌形象
缺乏主動的溝通
客服部
加強培訓
5月20日
6社區文化活動
社區文化活動豐富、多元化，關注業戶需求而開展，吸引性強，并充分運用微信平臺、社會媒體等進行推廣宣傳，提高公司品牌影響力
社區活動少，參與人數少
客服部
除了積極配合公司組織舉辦的各類活動，服務中心將與居委等合作開展多種文化活動，豐富社區文化生活；適時組織類似業主羽毛球賽、毽球大賽等青年、中年參與度較高的活動，改變以往千篇一律的老人、小孩活動
5月20日
二、設備管理
7設備房管理
按可視化標準實施管理，照明狀況良好，各類標識完整統一，具備相應的安全設施、保障設施，無安全隱患，維護保養狀況良好，工作記錄詳細規范，墻面干凈整潔。
有應急燈，滅火器；可視化標準還沒做好
工程部
按公司工程管理可視化管理進行整改
6月30日
8工程值班室
辦公環境干凈整潔，工具擺放整齊，制度墻完善，資料規范存放
工程部值班室工具擺放凌亂、無制度、巡查資料沒有及時規案
工程部
按公司要求整理
6月30日
9倉庫管理
物料進出倉庫按流程登記，倉庫物料分類存放，標識清晰，現場整齊干凈，無堆放廢舊物料
工程部倉庫物品未沒有分類、標示清晰、物品出入登記不齊全
工程部
按公司規定要求，倉庫存放物品做好分隔/標識明細出入臺賬記錄
6月30日
1資料管理
資料完整，按系統、類別、時間等存放，編號完整，資料管理狀況良好，資料管理員熟悉資料管理狀況
資料存放雜亂，不規范
工程部
按公司規定要求
6月30日
11外委單位監管
外委單位具備專業技能，各類維保設備運行狀況良好，維保記錄詳細清晰
外委單位監管不嚴、不到位維修技術不強。
工程部
加強對部門員工培訓，對日常工作運用技能著重學習與考核
6月30日
12公共維修
維修及時，施工現場符合規范要求，有顯著的.工作提示牌和現場圍閉措施，人員操作專業
公共維修不及時、維修現場未按規范進行
工程部
加強對部門員工培訓，對日常工作運用技能著重學習與考核
6月30日
三、安防管理
13門崗
卡口管理嚴格，禮節禮貌良好，主動協助有需要的業戶，熟悉小區常住業戶，溝通能力強
基本符合要求
安防部
加強對部門員工培訓，對日常工作運用技能著重學習與考核
5月30日
14巡邏崗
熟悉小區環境，落實重點區域、重點部位的巡查工作，善于發現細節和業戶需求，警覺性強
基本符合要求
安防部
加強對部門員工培訓，對日常工作運用技能著重學習與考核
5月30日
15車場崗
車輛靠近時主動與車主打招呼，服務親切有禮，車輛進場前觀察是否有損毀痕跡，向車主提供停放指引，臨保出車時收費準確無誤，并用禮貌用語道別
符合要求
安防部
1.領班員堅持每日接班前提出具體要求在崗員工及安防員服裝見人務必“點頭、微笑，問好”，和隨時隨地接收業主的請求、意見、建議等，并及時處理和反饋。
2.加強思想教育，主管、領班員隨時督導，做好禮節禮貌
5月15日
16監控中心/消防中心
監控、消防系統運作良好，監控圖像顯示清晰，監控畫面有標注具體位置，工作制度、流程按要求張貼
基本符合要求
安防部
按照公司標準
5月15日
17車庫管理
標識導向清晰，做好來訪人員車輛停車指引，通道內無亂停亂放現象，照明、衛生狀況、監控設備良好。車庫內設置必要的溫馨提示，如關好車窗、保管好貴重財物等
1.沒有設置溫馨提示
安防部
找供應商做溫馨提示
5月15日
四、環境管理
18清潔管理
清潔人員：清潔人員服務意識強，著裝規范，清潔工具配備齊全，熟練運用各類清潔工具，操作專業；
清潔人員服務意識弱，著裝不規范，清潔工具配備不齊全。
客服部
按照清潔合同來監管到位
5月30日
19綠化管理
綠化人員：著裝統一規范，具備專業的綠化養護知識，
綠化工具配備齊全，并熟練使用
綠化人員專業性不強
客服部
要求綠化公司對員工進行針對性的專業技能知識培訓
5月30日
20綠化養護：定期進行修剪、除草、除蟲、施肥、松土等作業。綠化精心打理，品種多樣，觀賞性高，層次感強，定期進行病蟲害防治，綠化帶無顯著枯枝落葉、垃圾雜物
大部分綠化無養護，綠地裸露多、雜草叢生、綠化未及時修剪
客服部
督促園林公司整改，若再無回應或將啟用第三方進行綠化養護
5月30日
21綠化倉庫：倉庫物品擺放整齊，電動工具定期檢查保養，農藥等危險藥劑單獨上鎖存放，相關作業流程上墻
倉庫物品堆放雜亂、配備不齊全
客服部
統一制作物品名標識牌；要求綠化公司將各類作業流程制作成圖紙或KT版上墻；要求綠化公司配備柜子，將危險物資單獨上鎖存放
5月30日
22標識：對重要植物配有簡要說明的標識牌
沒有標志牌
客服部
5月30日
23個性化服務：選取能力、素質較好的綠化養護人員，根據實際情況為有需求的業戶提供綠化修剪、除蟲等服務
客服部
5月30日
五、內部管控
24財務管控
資料管理：財務管理制度嚴格落實，預算管理、收支管理記錄準確，各類票據、臺賬、合同等資料完整，賬目清晰，裝訂整齊，定期檢查歸檔
基本符合
財務部
按公司標準整改
5月30日
25現金管理：資金管理按照管理制度執行，每日進行資金盤點
財務部
5月7日
26內部控制建設：招投標管理、工程改造管理、供應商管理、倉庫管理、資產管理等嚴格按規程操作
材料采購流程不夠熟悉
財務部
加強材料采購申請的管控，做到先申請后采購，盡量做到合理計劃，減少零星采購次數
6月1日
27人事管控
檔案管理：人員入職、轉正、勞動合同等資料按照公司規范執行，確保員工檔案資料完整性，并及時更新
歸檔有時不及時
綜合部
嚴格按照公司文件執行
5月30日
28請休假手續：審批流程規范，按照國家法規和公司相關制度要求執行
歸檔不及時
綜合部
嚴格按照公司文件執行
5月30日
29人員管理：著裝規范，儀態端莊，禮貌用語
員工著裝有時監管不到位
綜合部
每天上班前檢查員工著裝是否標準，規范用語
5月15日
30業務培訓：各部門落實業務技能培訓，員工具備嫻熟的服務技能，業務能力強
個別部門沒有嚴格按照制定的培訓計劃執行，缺少培訓現場照片
綜合部
各部門要提高對培訓的重視，同時也要讓員工積極參與，提高員工的業務技能水平；綜合事務部要加強監督，在條件允許的情況下盡量到培訓現場查看
5月30日
各部門將嚴格執行此方案，在規定期限內完成上述各項整改，確切落實“抓管理、促規范、展形象”服務提升工作，提高物業管理水平。
二〇一六年四月二十九日
物業整改方案7
春節前后物業公司組織了業主專項回訪工作，主要目的傾聽業主心聲，掌握業主對物業運營現狀的認知，了解業主對物業服務的需求以及合理化建議。以便有針對性的展開整改提升措施，業主滿意度提高了，也就代表物業服務質量的提升，針對金世紀物業運營現狀及業主回訪意見匯總，為達到提升服務質量的目的，特制定本方案。
一、整改方案重點工作安排時間節點與要求
（一）各項工作時間節點、要求
1、業主回訪工作，3月1日前已完成。
要求：常住業主回訪率不低于100%，已入住業主不低于60%。
2、業主意見收集歸攏并制定整改措施。
3月10日前。
要求：收集合理化建議100%，針對業主合理化
建議及提出的問題制定專項整改措施。
二、物業自查自糾問題及整改措施
（一）基礎管理
（二）秩序維護
（三）工程維護
（四）環境綠化養護
（五）客戶服務
一、業主意見匯總及整改建議、措施
１、12—16棟入住2年燃氣未開通
建議：加快燃氣開通進度，同時物業做好解釋工作。
2、房屋產權證入住多年未辦理
建議：此項由銷售部跟蹤辦理，物業做好解釋工作。
3、小區從入住供暖未到位
原因：附近市政管網還未鋪設到，不屬公司原因，物業做好解釋工作。
4、小區監控盡快完善，加強外來人員管理。
目前小區監控未實現全區域覆蓋，僅有的幾臺攝像機由于年久失修，基本處于癱瘓狀態，形同虛設，存在較大安全隱患。
整改措施：
1）全部更換為數字網絡高清攝像機及相關配套設備。
2）增加電子巡更設備，設置保安固定崗位與巡邏崗，大門口固定崗24小時立崗服務，巡邏崗24不間斷巡邏，實現人防與技防的結合。
3）增設車輛刷卡感應設備，方便業主使用，規范車輛管理。注：目前監控方案與報價進行中，3月10日前方案與預算呈報公司領導。確定后4月份即整改到位。車輛籃牙系統設備3月12日前到場，3月15日前調試試用，3月20日前籃牙卡發放給業主，3月25日前小區車輛刷卡進出、無卡車輛把控落實到位。
5、小區養狗戶影響他人安全
整改措施：
1）加強宣傳力度，引導客戶自覺遵守公共道德。
以上工作已做，收效甚微。
2）物業管家專項溝通提示業主自我約束，共建和諧鄰里關系。以上工作已做，收效甚微。
3）對嚴重影響他人的養狗戶采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。
6、水岸豪庭若干戶滲水問題長時間得不到解決
整改措施：
1）物業牽頭，聯系專業人員，對長時間反映得不到解決的客戶一次性解決到位。并跟蹤解決后續出現問題。
2）3月15日前專業維保人員進場，對于反映滲水的業主逐戶整改到位。
7、小區內缺少文體設施
整改措施：
考慮在合適位置適當增設室外體育設施。如搖擺機、自行車機等安全系數高的老年健身器材。
公司領導同意后物業呈報配置方案及預算
8、交房遺留問題解決速度慢，主要體現在和諧家園，業主驗房遺留問題解決慢。
整改措施：
建議地產公司工程部與物業公司召開專題會議，制定遺留問題的解決方案（方案涉及各專業口對接人員，責任到人并有考核），報公司領導審批后執行，以便快捷處理業主交房遺留問題，減少業主積怨造成對物業以及地產公司怨言。
三、物業自查自糾問題及整改措施
1、基礎管理
1）、管理人員監督檢查不到位。
2）、與業主代表交流溝通不夠，公司由于特殊原因，未能及時解決業主投放及反映的工程遺留問題。
3）、對小區裝修監管力度不夠，環境治理不能得到有效的控制。
4）、小區已交房別墅及洋房近期10年，小高層2年多，入住率僅有三分之一，物管費用收繳率較低，在遺留問題未解決之前，現不宜采取非常規措施。
整改措施
1）、3月20日前各部門主管選聘到位（或內部員工競聘上崗），各部門巡查制度落實到位，每天對小區形成交叉巡查，對發現的問題，及時通知給各部門負責人限期整改，要求每周形成督導報告。
2）、與業主加強溝通提示業主按裝修管理規定執行，就小區部分裝修違規現象，采取措施及辦法進行處理。
3）、對小區欠費業主進行清理和統計，在服務質量提升以后及遺留問題解決后盡快催繳。
4）每月對常住戶時行回訪，每季度對已辦理入住手續的業主回訪率不低于60%的標準。
2、秩序維護
存在問題
1）、保安部新招聘較多，素質、形象參差不齊，部分保安員雖經培訓但是取得的效果有限，后續加大招聘力度，盡快淘汰。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。
3）、大門口電動車亂停現象時有發生。
整改措施
1）、加強保安員基礎素質的.培訓，每周不少于4次培訓，提升服務意識。
2）、加強保安員平時工作程序的督導，考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加責任心。
3）、門口電動車停放責任到人，違反一例均有門崗值班室保安負責。
4）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；
5）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，業主和住戶發卡刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區；
6）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統3月25日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；3月至4月份培訓不間斷
3、工程維護
存在問題
1）、水岸豪庭已入住業主反映戶內的滲水、漏水問題較多，一直得不到妥善解決。
2）、小區內弱電問題如門禁對講系統，設備陳舊設計不合理，必須進行更新及維修才能處理。
3）小區路沿石損壞嚴重，影響形象。
4）、小區內木制作經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。
5）、小區部分鐵飾品（如電表箱）銹跡嚴重。
6）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章現象嚴重。
整改措施
1）加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化管理，提高工作效率。
2）聯系一家專業維保修施工隊伍，重點解決水岸豪庭遺留問題。
3）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，由工程部人員制定保養計劃，對相關設施進行刷漆翻新、除銹，室外裸露線整理，達到美化效果并延長使用壽命。
4）單元門工程維修部部分已維修到位，現有16棟1單元4單元，12棟1單元4單元，8號樓1單元密碼開戶不順。物業正在聯系中，本月維修方案確定呈報公司領導。
5）建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3月15日前，單元門維修方案呈報公司領導。
4、環境綠化管理
存在問題
1）、由于前期外包保潔處于無專人監管狀態，員工較為散漫、松懈，沒按照相關崗位工作流程、標準去做，服務品質、效率低。
2）、小區綠化存在養護不到位，缺苗死苗現象嚴重。
3）、小區綠化帶長期遺留的建筑垃圾較多，一些植物生長在大樹下及陰涼處，生長不良。
4）、綠化雜草較多，綠化維護專業化程度不高。
整改措施
1）、加強保潔工作的督導，尤其是節假日和下午值班期間，對保潔區域的工作標準嚴格要求，嚴格考核。
2）本月對綠化帶內建渣、枯葉進行整改，3月15日前全部清理到位。
3）綠化養護分植物生長淡、旺季增減人員，4月—11月擬定為3人，11月—3月減2人。
4）合理設置垃圾桶，垃圾桶計劃用人工澆筑，外貼文化石頭或仿古瓷磚，美化環境又經久耐用。垃圾袋裝化每日清運2次。
5）邀請綠化專業人士講解綠化養護知識，提高綠化工的專業技能。
6）對綠化工工作應進行量化分片區管理，每天給綠化工布置相應飽和的工作量，月底考核。
7）計劃在12棟側學校圍墻下設置苗圃培育地進行育苗，對小區綠化進行補栽。
3月31日前退化草坪翻地并撒草種。
4—11月植物生長旺季增加綠化工1人，4月1日招聘到位。 4月10日前苗圃場地整理完畢，并開始育苗。
5、客戶服務
存在問題
1）、客戶服務人員靈活處理事務的能力有待提高。
2）、業主的投訴、報修、求助、征詢、回訪存在問題，部分業主的問題不能及時進行跟蹤回復，長時間累積未得到妥善處理。
3）、業主檔案的建立不規范。
整改措施
1）每周匯總上周重點維修、投訴的處理結果，由物業負責人跟蹤處理。
2）對業主相關訴求記錄，要求各部門主管每天檢查，對當天能處理的當天處理，對當天不能處理也要敦促其職能部門限期處理。
3）加強培訓，本月在集體環境維護活動后，重點專注培訓工作，提升個人業務能力。
4）業主檔案按規范分類明細，并由專人進行保管，責任到人，檔案規范在3月15日前規范到位。
20xx年3月8日
物業整改方案8
1. 引言
本維修整改服務方案旨在確保小區內公共區域的良好維護與管理，提升居民生活質量。通過詳細的計劃和可操作性強的措施，我們將協助物業公司實施有效的維修整改工作，以保證小區公共區域的安全、整潔和舒適。
2. 目標與范圍
本服務方案的主要目標是通過定期維護和必要的整改，確保小區內公共區域(包括但不限于道路、綠化、設施等)的良好狀態，提供優質的生活環境。范圍涵蓋小區內所有公共區域的檢查、維護和必要的整改工作。
3. 工作流程
3.1. 計劃階段
- 制定年度維修整改計劃：根據小區實際情況，制定每年的維修整改計劃，明確維修項目、預算、時間表等。
- 調查與評估：對公共區域進行定期調查與評估，確定維修整改的重點和緊急程度。
- 制定詳細方案：針對不同維修項目，制定詳細的維修方案，包括所需材料、人力、工時等。
3.2. 執行階段
- 組織施工隊伍：根據維修項目的性質，組織相應的施工隊伍，確保施工人員熟練掌握技能。
- 材料采購與準備：提前采購所需的.維修材料，確保施工順利進行。
- 施工與監督：按照維修方案進行施工，確保施工質量，設置專人進行監督和質量把控。
- 定期溝通：與居民保持定期溝通，告知維修進度和注意事項，解決居民反饋的問題。
3.3. 檢查與驗收階段
- 施工完成后，進行維修質量檢查，確保維修達到預期效果。
- 進行居民滿意度調查，了解居民對維修整改工作的評價，收集意見和建議。
4. 細節措施
4.1. 道路與設施
- 填補道路裂縫和坑洼，確保道路平整安全。
- 定期檢查路燈和照明設施，及時更換損壞的部件。
- 維護消防設施，確保其正常運行。
4.2. 綠化與景觀
- 做好草坪修剪和植物修剪工作，保持綠化美觀整潔。
- 及時清除落葉、雜草等，防止阻塞排水系統。
- 更新花卉和景觀裝飾，保持小區環境的美觀。
4.3. 停車場和公共空間
- 檢修停車場設施，保證車輛和行人安全通行。
- 確保公共空間的清潔，定期進行清掃和垃圾清理。
4.4. 兒童游樂區
- 檢查游樂設施的安全性，確保兒童游樂區域安全可用。
- 定期對游樂設施進行維護和保養，確保其良好狀態。
5. 資金與預算管理
- 每年制定明確的維修整改預算，確保資金合理分配。
- 確保資金使用透明，對每項維修項目進行費用核算和記錄。
6. 居民參與與溝通
- 在維修計劃制定階段，征求居民意見，根據居民需求調整維修重點。
- 定期召開業主大會或小區居民代表會議，匯報維修進展，解答居民疑慮。
7. 安全與風險管理
- 在施工過程中，嚴格遵守安全操作規程，確保施工人員和居民的人身安全。
- 針對可能出現的突發事件，制定應急預案，保障維修工作的安全進行。
8. 履行評估與改進
- 每次維修整改完成后，進行維修質量評估，總結經驗和教訓，為下一次維修工作做好準備。
- 根據居民反饋和維修效果，不斷改進維修整改方案，提升服務質量。
物業整改方案9
為深入貫徹國家和省、金華市關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區居住品質，增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔20xx〕23號）、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔20xx〕62號）等文件精神，結合我市實際，特制定本實施方案。
一、總體要求
（一）工作目標。以改造帶動全面提升，實現基礎設施完善、居住環境整潔、社區服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關系和諧。到“十四五”期末，基本完成20xx年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
（二）基本原則。
政府引導、共同締造。加強政策引導和統籌協調，發揮居民主體作用，充分調動社會力量參與，實現共謀、共建、共管、共評、共享。
因地制宜、精準施策。科學確定改造目標，盡力而為、量力而行。順應群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務為重點，合理制定改造方案，建設美好家園。
系統聯動、整體推進。整合各方資源將城鎮老舊小區改造與未來社區建設、美麗城鎮建設、海綿城市建設、智慧安防小區建設、垃圾分類、“污水零直排”建設等有機結合，努力實現“最多改一次”。
創新機制、優化治理。強化服務監管，推進多元化融資，鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領，創新社區治理模式，完善小區長效管理機制。
二、工作任務
（一）改造對象。城鎮老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區，不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造20xx年底前建成的城鎮老舊小區，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。
（二）改造類型。結合我市實際和群眾需求，城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類。拆改結合型適用于房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區。
1、基礎類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括市政配套基礎設施改造提升、建筑物改造提升等。
（1）路面改造。對小區路面進行修復或提升，有條件盡量拓寬道路及增設人行道，滿足消防、救護等要求，打通局部瓶頸，暢通小區交通“微循環”。補充、新增標志標線，完善道路交通設施系統。
（2）管線改造。對小區內的雨水管、污水管、弱電管、強電管、供水管、燃氣管、消防管等管線進行改造，滿足污水零直排、雨污分流、管線擴容、消防安全等要求。對采用明線的管線進行統一布設、統一走向、統一標識，有條件的小區對架空電線進行下地改造，優化“空中蜘蛛網”的現狀，美化小區整體環境。對于弱電管線，有條件的小區采取“多網合一”建設模式。
（3）垃圾分類設施改造。按照《浙江省城鎮生活垃圾分類標準》要求規范設置垃圾投放點、垃圾集置點、特殊垃圾存放點。
（4）安防設施改造。對小區出入口門禁、單元門門禁、監控系統不完善的小區進行智能化改造，做到小區內監控全覆蓋。
（5）樓道改造。對存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進行修繕。增加樓道內文明元素和便民設施，共建“美麗樓道”。
（6）消防設施改造。合理設置消火栓和消防設施，對消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統損壞、消防管網滲漏水壓不足、消防消控系統失靈等存在消防安全隱患進行大修。
（7）建筑外立面改造。對外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調外機支架松動等問題進行修繕，結合實際需求對外墻進行翻新。對雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進行修繕或更換。
（8）建筑屋頂（面）改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環境協調、美觀，對存在滲水、漏水狀況的屋頂進行修繕；結合實際需求對老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規劃在屋面增設雨水收集設施，進行雨水收集再利用。
2、完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是小區內環境及配套設施改造提升、引入物業及物業用房建設、建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
（9）違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的違法建設進行拆除。
（10）綠化改造。對遮擋底層住戶采光、通風的樹木進行遷移或修剪；對綠化布局不合理的小區，結合小區居民業余生活、文體活動場所的要求，對現有綠化進行適當規劃、調整及增設。
（11）亮化改造。對路面照明進行改造提升，按規范設置路燈，滿足基本夜間照明；對景觀照明進行改造提升，在不影響居民日常生活下進行點綴設置，豐富夜間景觀效果。
（12）停車設施改造。主要設置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區日益突出的“車多位少”的矛盾。
（13）充電設施改造。合理確定充電設施個數及位置，滿足相關規范要求，解決電動自行車以及電動汽車的充電難問題。
（14）公共服務設施改造。主要進行適老設施、無障礙設施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對文化休閑設施、體育健身設施改造提升，豐富社區文化，提升社區功能；建設智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端，完善高效配送體系。
（15）物業管理用房改造。對于引入物業管理團隊的老舊小區缺少管理用房的，可利用現有空置公房進行改造提升，或在滿足相關要求的前提下適當新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。
3、提升類改造：為豐富社區服務供給、滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要有改造或建設小區及周邊公共服務設施、教育設施、專項服務設施。
（16）建筑節能改造。結合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構造，推進太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應用，推動綠色建筑發展。
（17）加裝電梯。以居民自主申請為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導意見（試行）》實施。
（18）社區綜合服務設施改造提升。新建或改造提升社區綜合服務站，完善為老、為殘、優撫、安全防范、衛生保健、社會保障等服務體系。新建或改造提升社區衛生服務站，完善醫療衛生服務體系。
（19）社區教育設施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學前教育設施，完善相關功能的服務半徑，方便社區居民。
（20）養老、托育等專項服務設施改造提升。引入社會資本的養老、托育服務，著力解決“一老一小”的民生問題，擴大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務供給。引進有資質的餐飲企業或社會組織運營，對有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關服務。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等，補全社區自身運行功能，豐富社區服務供給、提升居民生活品質。
4、拆改結合改造：可對部分或全部房屋進行拆除重建，并配套建設面向社區（片區）的養老、托幼、停車等公共服務設施。推進片區聯動改造，統籌實施城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新、歷史文化街區保護等項目，堅持去房地產化，原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎設施和公共服務設施，完善社區基本服務功能，構建完整居住社區，打造“15分鐘生活圈”。
（三）改造工作流程
1、編制規劃建立項目庫
科學編制老舊小區改造“十四五”規劃和年度實施計劃，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿，合理確定改造類型。涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃應與規劃有效對接同步實施，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。
市舊改辦牽頭對全市符合老舊小區改造條件的小區進行摸底調查，相關街道、社區配合開展調查，充分吸收居民改造意愿，調查信息匯總后經相關社區、街道確認后納入基礎數據庫。基礎數據庫內容包括小區的具體范圍、棟數、戶數、違法建設等基本信息及十四五期間的初步實施計劃，原則上后續要求改造的老舊小區從基礎數據庫內選擇。
2、確定年度改造計劃
社區調查擬改造小區居民是否同意改造，并以菜單式改造調查表對擬改造小區居民進行擬改造內容調查，要求調查范圍至少覆蓋2/3戶數以上，最后統計相關改造需求并結合小區現有環境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區改造需求并確定下一年度改造小區，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區范圍內對改造模式、菜單式初步改造方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。公示無異議后，5月底前由街道向市舊改辦報送下一年度的改造小區清單，包括每個小區的.改造模式、菜單式初步改造方案等內容。
市舊改辦會同相關部門對各街道提出的改造需求組織評審，編制年度改造計劃，經市政府同意后，確定下一年度項目安排和資金預算。
3、改造項目實施
方案設計及審查。市建設局負責項目方案設計及審查等前期工作，委托有資質的設計單位開展方案設計，方案設計過程中開展不少于2次社區居民意見征求，召開居民代表會議，充分聽取居民意見，完善方案內容。弱電、強電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設施等相關專營單位在方案設計階段明確各自實施的內容，并對相關工作內容融入老舊小區改造提出意見。由街道牽頭，綜合執法、自規、建設等部門配合開展違法建設摸底調查，普及違法建設拆除后的改造形式，并充分聽取民意，作為改造方案意見，為后期順利開展拆除工作做好準備。在方案設計末期，由街道組織在改造小區范圍內對設計方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。最終方案由市建設局牽頭會同相關部門進行聯合審查，形成初步設計成果稿及概算書。
項目招投標。市城投集團為項目實施單位，負責項目委托施工圖設計及招投標工作，考慮老舊小區改造項目特殊性，經批準可采用EPC模式招標。
項目實施。施工單位進場前，由社區召集召開居民代表會議，通報施工內容及施工組織方案，并對施工內容上墻公示。結合工程進度及施工要求，由街道牽頭，綜合執法等相關部門配合開展違法建設拆除工作。建設單位要嚴格按照相關法律法規和施工規范標準組織實施，舊改辦根據施工進度及現場問題及時牽頭召集相關部門協商解決，相關部門、街道、社區等要全力配合，為施工提供必要保障。
項目監管。市舊改辦根據老舊小區改造工作的特點，對工程全過程進行監管，城投集團落實工程質量、安全生產、文明施工的管理要求。探索居民代表監督工作制度，有條件的社區可成立居民代表監督小組，參與實施過程監督協調，充分聽取居民反映的整改意見，做好監管工作。
4、項目驗收
項目完工后，由建設單位組織相關部門、參建單位、街道社區、居民代表等進行項目聯合竣工驗收。驗收后，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
5、后續管理
根據計劃申報階段的菜單式初步改造方案內容，對居民意愿強烈、具備相應條件的老舊小區，街道牽頭成立業委會，引入專業物業管理公司，完善小區日常維護及管理，實現良性循環，維持長效管理。其他小區改造成果，由街道制定長效管理方案，落實社區管理和服務，做到“成熟一個、改造一個、管好一個”。
三、工作舉措
（一）加強組織領導
成立市老舊小區改造工作領導小組，由市政府主要領導擔任組長，相關單位和各街道主要負責人為成員，負責統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室（設在市建設局），從全市抽調專職工作人員成立老舊小區改造工作專班，實行實體化運作，同時各街道落實專人專職從事老舊小區改造工作。
（二）強化要素保障
積極爭取中央和省級相關政策支持和資金補助，市財政按照老舊小區改造計劃給予一定保障，城投集團負責老舊小區改造資金籌措。
原則上居民應出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業（房改）維修基金、小區公共收益、個人或單位捐資等渠道落實。探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和后期管理。支持對部分既有用房實施改（擴）建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務用房。可將老舊小區內或附近的閑置國有房屋，提供給街道、社區使用，用于老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。
（三）完善長效機制。
充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用，搭建溝通議事平臺，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，真正做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。發揮小區關聯單位和社會力量的作用，完善社（小）區公約、章程，確定改造方案時應同步協商確定長效管理機制，鼓勵實施專業化物業管理或準物業管理，鼓勵以街道為單位，成立或明確物業服務企業提供基本的有償服務。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。建立公安、生態環境、建設、衛生健康、應急管理（消防）、綜合執法等部門聯合執法機制，加強城鎮老舊小區日常監管。
（四）健全監督機制
物業整改方案10
我項目學習了總公司關于《項目服務管理》的文件后，根據考核表的各項內容在規定的時間內完成自查，發現本項目工作中存在不足之處：
一、保安服務方面：管理較松散，保安員服務素質較低；
二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現；
三、環境衛生清潔方面不到位；
四、其他方面。
針對以上不足之處，提出整改措施如下；
一、保安服務方面：
1、圍繞提高保安的責任心問題加強培訓教育，結合工作考評，考評不合格進行嚴肅處理；
2、對個別年齡偏大的逐步進行調整；
3、加強對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區四周；
4、在提高責任心的同時加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每周進行查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退。
二、車輛管理方面：
1、做好車庫方向指示、導示牌；
2、做好停車管理的告示宣傳；
3、增加人員對車庫的管理。
三、加強環境衛生清潔方面：
1、加強對保潔人員的業務培訓，嚴格環境衛生日檢工作及時發現死
角和清理死角，對不負責任的保潔員予以處罰；
2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現場的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進行教育與整改；
3、對地下車庫進行全面清掃，安排專人對車庫進行保潔，實施車輛和保潔的規范管理；
4、小區樓道地面太臟問題，將組織多次清理。
四、其他方面：
1、監控布點問題：對于增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行定位，施工；
2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。
①重新布線
②改造舊電路
③更換聲光控
3、已完成的工作：車庫內溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的.手續，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進行了清理。車庫內增加了指示牌，進車道進行改造，避免小車進出時刮擦底盤的現象。在今后的工作中，我們將強化敬業精神，增強責任意識，提高完成工作的標準。不足之處請領導指正。
物業整改方案11
一、總體目標
全面貫徹落實科學發展觀，堅持構建社會主義和諧社會，通過規范工作機制，提升政府監管水平；規范企業管理，提升物業服務品質；規范業主行為，提升服務消費意識；促進住宅小區環境面貌大改善、物業服務企業質量大提高、居民居住品質大提升，努力創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。
二、時間安排
規范提升物業管理專項活動開展時間為一年，分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。
（一）動員部署階段從x年xx月xx日至x月30日。區建設局要對轄區內物業管理情況進行調查摸底、制定規范提升物業管理水平項目清單，同時組織召開有關部門、物業公司負責人、業主代表參加的會議，制定工作方案，做好部署安排。
（二）組織實施階段從x年xx月xx日至11月30日。各街道辦事處、各社區、各相關職能部門、各建設單位要緊密圍繞著“三個規范、三個提升”的總體目標，制定工作安排、落實專項資金，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段從年12月1日至12月31日。結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核，總結經驗，建立長效管理機制。
三、工作內容
認真貫徹《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》工作要求，按照新建小區、新建安置小區、舊住宅小區三類物業管理模式，結合城市建設管理年活動要求，把握重點，各司其職，全面推進，著力提升我區物業管理水平。
（一）分類指導，把握各類小區物業管理重點
1、新建小區的物業管理
（1）建設單位。①配置符合規定的物業管理用房，做好前期物業的招投標，與中標物業服務公司簽訂前期物業合同；②做好物業承接驗收手續；③按照國家規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任；④對已竣工但未出售或者尚未交給物業買售人的物業，由建設單位承擔物業費用；⑤不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。
（2）物業服務企業。①根據小區特點，制定物業管理方案；②按照物業服務合同的約定，提供質價相符的服務；③實行明碼標價收費公示制度；④協助做好物業管理區域內的安全防范工作；⑤對發現業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違規行為的，應當予以勸阻、制止，并及時報告業主委員會或有關行政主管部門；⑥在承接物業或退出物業時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。
（3）業主委員會。①作為業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；②協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系；③定期公布財務經費使用情況，督促業主及時交納物業費用和專項維修資金；④依法履行自治管理職責，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，支持社區居委會開展工作并接受其指導和監督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關規定向社會公開選聘物業企業，做好物業企業的聘用、續聘、解聘工作。
2、新建安置小區的物業管理。區屬安置房各建設單位要按照規定以協議方式或邀請招標、公開招標方式選聘物業企業進行前期物業管理。所在街道、社區要創造條件成立物業企業，積極參與區屬安置房的物業管理工作。新建安置小區首套交房后，各建設單位按市物業三級服務等級的收費標準的70%補貼給物業企業，即電梯住宅0、7元/平方米、月，非電梯住宅0、35元/平方米、月，店面0、7元/平方米、月給予補貼，補貼的時間為2年。各建設單位要將物業費補貼資金納入建設投資成本核算之中，保證資金及時到位，物業管理工作可以順利開展。
3、舊住宅小區物業管理。各街道辦事處、社區居委會要在對轄區內的住宅小區、居民聚集區域全面調查摸底的基礎上，根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，將一些分散、規模較小的舊住宅小區，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理的資源共享和規模效益；并逐步改善區域內的基礎設施、環境衛生和治安防范。對暫時無法開展物業管理的舊住宅小區，要依托社區服務中心，采取有償或低償等方式，為居民提供包括物業管理服務項目在內的各項社區服務，從而解決舊住宅小區無法開展物業管理工作的問題。
（二）明確職責，有效發揮三級管理體系作用
1、區物業管理工作領導小組。
（1）加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督。
（2）制定全區物業管理年度工作計劃與三年發展計劃，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定。
（3）將物業管理工作納入區政府年度工作計劃和議事日程。
（4）協調區領導分片掛鉤包干制度的落實。
（5）每年年底召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。
2、街道辦事處。
（1）加強物業管理機構建設。各街道辦事處城管辦具體承擔物業管理工作職責，根據工作實際，要配備一定數量的專兼職工作人員，確保物業管理有工作機構、有人員負責、有經費保障。
（2）物業管理納入工作議程。各街道辦事處要負責建立街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。
（3）目標責任管理。各街道辦事處對轄區物業管理工作年度要有目標措施、有任務分解、有責任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業管理工作目標責任書。
（4）老舊小區整治。金山社區作為建成10年以上無物業管理的老舊小區，是今年我區老舊小區整治試點。小區綜合整治內容有：設置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區面貌初步改善后，根據實際采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據本轄區實際，有選擇性地進行老舊小區整治。
（5）推進業委會成立和規范運作。各街道要制定業委會成立計劃。本轄區內年符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區內已具備條件的小區召開業主大會并推選成立業主委員會，同時督促轄區內業委會建立健全規章制度，按時完成換屆工作，實現規范化管理。
（6）積極參與安置房物業管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多，物業公司不愿接、業主意見大的實際，各街道要創造條件成立物業服務公司，主動參與本轄區內安置房物業管理。
（7）加強宣傳與培訓工作。各街道要加大宣傳力度，充分運用各種媒體宣傳形式，引導業主更新消費觀念，順應時展趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業服務消費的認同感；要將遵守業主大會議事規則、管理規約，自覺繳納物業服務費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業委會委員、社區管理人員進行小區綜合管理業務培訓。
3、社區居委會。
（1）配合街道辦事處開展各項工作，參加小區首次業主大會籌備組和換屆工作，加強對業主大會、業主委員會和物業企業的指導、協調。
（2）協助街道、區物業監督管理職能單位對小區項目經理和物業從業人員的管理和考核，并對物業企業和住宅小區的評先評優工作提出意見。
（三）齊抓共管，切實形成物業管理工作合力
1、區財政局。安排物業管理專項資金，建立完善物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入區財政資金專項安排。年區財政將安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，并逐年提高預算金額。
2、區建設局。
（1）加強監督管理。要對轄區內物業管理情況進行調查研究，分析存在問題，加強管理。做好包括物業企業資質、物業項目備案、物業服務標準、前期物業招投標、物業企業信用檔案、物業企業違規行為查處、業委會備案、物業承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規范管理工作。
（2）制定整改提升方案。指導并督促轄區內物業服務企業針對專項活動制定整改提升方案，并跟蹤落實。
（3）加強巡查整治。區建設局要牽頭組織相關單位及人大代表、政協委員和業主代表等，組成若干個檢查工作小組，定期或不定期對轄區內物業管理住宅小區進行重點檢查。每個物業管理小區至少檢查2次，并做好檢查記錄。對發現問題的'要及時提出整改，對違法違規行為進行認真查處。
（4）組織實施考核。區建設局要在9月份之前按照《省城市住宅小區物業服務規范》的標準對轄區住宅小區物業服務達標進行考核，按照《市物業服務企業考核暫行辦法》對物業服務企業進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業管理、企業文化、服務業績、公用設施設備維護管理、房屋管理、環境管理、業主滿意度等，同時開展物業項目經理考核。
（4）創建優秀、培育品牌。區建設局要指導企業創建部級、省級、市級物業管理示范住宅小區，今年任務是創建2個市級以上物業管理示范住宅小區。同時鼓勵物業企業做大、做強，培育、樹立行業品牌。
（5）加大違規處罰清理。要加大對物業企業服務品質差、損害業主利益等違規行為的處罰清理力度，并責令企業限期整改，督促企業制定整改方案，明確整改步驟，落實整改措施。
（6）推進業委會的成立和規范運作。要牽頭制定全區業委會成立三年規劃，指導協助街道辦事處、社區組建業主委員會或召開業主大會。督促建設單位履行業委會成立工作中的職責。
（7）加強培訓和政策法規宣傳。要制定培訓方案，借助市物業協會平臺積極開展培訓學習，提高從業人員素質，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。采取各種形式，大力宣傳物業管理相關政策、法規，讓業主樹立物業管理的服務消費觀念，自覺遵守物業管理法規和業主規約。
3、區城市管理行政執法局。加強對住宅小區內違反市容環境衛生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規行為的監督和檢查。在規范提升物業管理專項活動中，重點加大對下面行為的檢查和處罰：
（1）住宅小區內違法搭建建筑物、構筑物；
（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲藏間功能；
（3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；
（4）在小區內焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產生有毒有害煙塵、氣體的物質；
（5）未經有關部門批準現場攪拌混凝土、進行產生環境噪聲污染的夜間施工作業；
（6）小區周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。
4、區公安分局。
（1）規范物業服務公司保安隊伍，定期開展保安人員培訓，督促保安人員持證上崗；
（2）指導業委會和物業企業制定小區治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實情況；
（3）加強基層民警與小區保安的工作配合，督促物業企業做好物業管理區域內治安工作，創造安全祥和住宅小區。
5、區消防大隊。加強管理轄區內物業管理小區的消防安全。定期對小區的消防設施和消防工作進行檢查和監督，消除重大火災隱患；同時加強對破壞消防設施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規違法行為的處罰力度。
6、區交警大隊。指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定。加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。
7、區工商局。加強對物業管理小區內的廣告監管，嚴厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉變用途、改變為經營性用房、無照經營等違規行為的查處。
8、區環保局。加強對住宅小區及周邊的建設項目環評審批和環保設施竣工驗收的管理；加強監督查處住宅小區及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務業亂排放油煙等違規行為。
9、區物價局。要對轄區內物業小區收費行為進行全面抽查，督促服務企業做好收費標準、服務內容和物價舉報監督電話的公示工作；嚴肅查處物業服務企業亂收費和擅自提高收費標準的行為。引導物業服務企業規范收費、業主明白消費。
10、區司法局。加強對街道、社區人民調解組織的業務指導，加強物業管理糾紛人民調解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。
11、區社區辦。加強與涉及物業管理有關職能部門的協調聯系工作；協助社區落實人員編制、辦公經費、辦公用房，為社區居委會開展物業管理工作提供支持。
四、工作要求
（一）加強領導，認真組織。物業管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要從大局出發，統一思想，加強領導，認真組織，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。
（二）齊抓共管，明確職責。各級各部門要根據區政府規范提升物業管理實施意見中的工作安排，明確工作職責、落實工作責任，全力做好協調配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強化聯動、形成合力。
（三）強化監督，建全機制。通過規范提升專項工作，建立健全物業管理規章制度。各級各部門要加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作開展情況實行定期調度，每月底以月報形式向區物業管理工作領導小組（辦公室設在區建設局）報送工作進展情況，有效推動工作落實。區物業管理工作領導小組要及時總結經驗，不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。
五、考核辦法
（一）考核對象。為充分發揮各級各部門對物業管理工作的指導監督作用，落實規范提升物業管理專項活動的實施成效，將對各街道辦事處、社區委員會、區直各相關部門、物業服務企業實施工作考核。
（二）考核內容（具體考核評分標準詳見附件）。
1、街道辦事處、社區委員會考核內容。
（1）加強組織保障。物業管理組織工作健全，分管領導、具體負責人明確，經費有保障、人員有配備；
（2）將物業管理工作納入年度工作計劃和議事日程；轄區內物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位，有組織考核；
（3）加強制度建設和制度落實。實施物業管理聯席會議制度，抓好物業管理政策法規宣傳，完成上級部署的專項工作任務；
（4）做好老舊小區整治；
（5）加強業委會成立、換屆和日常工作的指導、監督。
（6）做好宣傳培訓工作。
2、區直相關部門的考核內容。
（1）明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確責任科室、分管領導、負責人、經辦人；
（2）抓好工作安排部署，加強部門協作配合，加強對物業企業的指導和監督檢查；
（3）建立糾紛投訴調處機制，加大對物業管理活動中的違法違規行為的查處力度；
（4）加強培訓工作，提高從業人員整體素質；
（5）宣傳工作有計劃安排，有組織活動；
（6）創新與物業管理有關的管理與執法監督工作。
3、物業服務企業考核內容。按照市住房和城鄉建設局下發的《市住房和城鄉建設局關于印發“市物業服務企業考核暫行規定”的通知》文件執行。
物業整改方案12
為從根本上解決群眾反映強烈的切身利益問題，按照市委黨的群眾路線教育實踐活動領導小組對涉及群眾利益突出問題專項整治的統一部署，現就住宅小區物業管理突出問題專項整治制定如下工作方案：
一、指導思想
以黨的群眾路線教育實踐活動精神為指導，以“業主滿意”為出發點，堅持“政府引導、市場主導，屬地管理、業主參與”的原則，開展住宅小區物業管理突出問題專項整治，不斷完善提升物業管理服務水平，為建設美麗、和諧濰坊奠定堅實基石。
二、整治重點
通過專項整治，切實解決群眾反映強烈的物業管理體制不理順、物業服務水平偏低、維修資金使用難、業主委員會組建率不高、老舊小區管理難等突出問題。
三、整治措施
（一）理順物業管理體制。將小區物業管理納入社區管理體系。各區（開發區）物業主管部門要加強協調，20xx年底前，建立區物業主管部門、街辦、居委會三級物業管理監管體制，并將物業管理納入各區（開發區）對街辦、居委會的工作考核內容。物業主管部門應設立專門物業管理辦公室，配置足夠數量的專職工作人員；街辦要明確物業管理分管領導，落實專職工作人員；每個居委會應配備2名以上人員專門負責物業管理工作。
（二）加強業主委員會組建工作。各區（開發區）物業主管部門要完善業主委員會組建及運作的工作制度和業務流程，督促街辦在符合條件的住宅小區牽頭組建業主委員會。業主委員會選舉產生后，指導其在60日內與業主大會新選聘的物業企業簽訂物業服務合同，實現“前期物業”與“后期物業”的有效銜接；尚未按規定簽訂物業服務合同的，于8月底前補簽到位。
（三）完善提升物業管理服務水平。一是提升從業人員整體素質。各區（開發區）物業主管部門要對轄區物業管理專業人員分層次、分類別、分工種進行全面培訓，8月底前全部輪訓一遍；加強對業主委員會主任及委員培訓，提升其開展業主自治的工作能力；嚴格落實物業管理師制度，利用兩年時間，逐步將物業管理師與企業資質、項目經理上崗等工作掛鉤，提升從業人員的知識層次；新設立物業企業，從業人員經培訓取得上崗證書后方可申請辦理資質。二是開展物業管理優秀項目復核。年底前，對20xx年至20xx年期間獲得的國家、省、市級優秀物業管理項目進行復核，對達不到標準的項目責令整改，整改仍不合格的項目，按有關規定撤銷榮譽稱號。8月底前，各區（開發區）物業主管部門完成轄區優秀項目的復核，9月份開始市局進行檢查驗收。三是充分發揮市場調節作用。進一步簡政放權，放開物業管理招投標代理和開標有形市場，建立更加公平、公正、公開的市場競爭秩序。四是開通物業服務投訴舉報熱線。通過熱線電話統一受理物業管理投訴舉報，建立科學、高效的投訴處理制度和運作機制，及時為群眾解決問題。
（四）提高住宅專項維修資金使用效率。一是修改完善維修資金使用辦法，精簡工作流程，縮短辦理時限，提高辦事效率。二是實施“否定表決”方式。通過公示征求業主意見，表達反對意見的業主未超過三分之一，即可使用維修資金，解決“三分之二”簽字難題。三是細化應急使用范圍。對危及業主生命財產安全的維修問題進行梳理，列入應急維修范圍，啟動應急使用程序，將資金及時撥付到位，切實維護業主權益。
（五）實施老舊小區更新改造。開展“城市更新、扮靚濰坊”行動，利用四年左右的時間，對市區老舊小區存在的.樓宇功能落后、環境臟亂差、配套設施不全、居住生活不方便等問題進行集中治理。20xx年，奎文、濰城兩區分別完成2個老舊小區的更新改造，坊子、寒亭、高新三區分別完成1個老舊小區的更新改造。各區應建立老舊小區長效管理機制，對老舊小區接管單位給予一定補貼。
四、組織保障
（一）強化組織領導。各區（開發區）物業主管部門要深刻認識物業管理專項整治工作的重要意義。為加強組織領導，市里成立物業管理專項整治工作領導小組，由局長為組長，有關科室（單位）負責人為成員，辦公室設在市物業辦。各區（開發區）物業主管部門也要成立相應的組織機構，加強組織領導，確保各項工作落到實處。
（二）加強督查考核。各區（開發區）物業主管部門要對專項整治的任務目標進行認真分析，分解落實到人，建立目標考核和責任追究機制。工作中要深入社區、企業及業主家中，加強問題調研，充分征求意見，切實為企業和群眾排憂解難。8月底，市局群眾路線教育實踐活動領導小組將對各區（開發區）物業管理突出問題專項整治工作完成及進展情況進行考核，工作落實不到位，影響全市整治活動效果的，按規定追究相關責任。
（三）加大宣傳力度。各級物業主管部門要充分利用報紙、電視、電臺、互聯網、社區宣傳欄等各種媒體，通過開展形式多樣的活動，大力宣傳專項整治工作，并要把專項整治工作具體化、直觀化、形象化，提高群眾認知度、參與率，推動專項整治工作順利開展。
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