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建材項目投資建議書
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第一章 項目總論
一、 項目概況
項目名稱：XXXX建材家居大市場; 項目選址：
項目規模：一期用地91畝，建筑面積12.5萬平方米; 項目總投資：一期總投資人民幣5.325億元; 投資商：XXXX 投資開發有限公司 項目承建單位：XXXXXXXX 建設有限公司。
二、 項目投資單位簡介
投資開發有限公司是由浙商出資設立的專業從事商
業地產投資的企業，注冊資本5000萬元人民幣，擁有一大批專業從事規劃設計、建筑設計、施工管理、市場運營管理、成本控制管理、資本運作管理、物業管理、物流管理等多方面人才，近年來，在安徽、江蘇、浙江等省投資建設各類專業商品交易市場五個，總建筑面積100萬平方米。多次獲得“省級五星文明誠信市場”和“全國百強專業市場”榮譽。
三、 項目背景
1.XXXXXXXX 提出，XXXX 要加快建設充滿活力、獨具魅力、創新發展，宜居宜業的現代XXXX大城市和現代產業基地，努力成為在全國有較大影響力的區域性特大城市。全力以赴把XXXX打造成為“長三角”地區繼滬、寧、杭之后的現代化“新興中心城市”， 是新興中心城市的重要組成部分，要按照中心城區標準等高對接，建設成為現代商業發展的高地，全國著名的旅游、休閑、度假勝地和山川秀美的生態之城。
2.XXXX 行政區劃調整后，直接融入合肥，成為XXXX市建設現代化區域性特大城市的重要部分，為 市快速發展帶來了重大契機。尤其XXXXXXXX，是XXXX市承接產業轉移前沿陣地，產業發展的主引擎，創新發展的新高地，需要有與之相配套的現代服務業，以推動城市功能開發和業態繁榮，推動生產性服務業集聚發展。
四、 項目建設必要性
1. 國家產業政策要求加快商貿業發展。隨著中央關于促進中部崛起和承接產生轉移一系列政策出臺，特別是XXXX調整后，XXXX以其獨特的區位優勢，迎來了跨越式發展的良好機遇。作為政府招商引資的重大項目“XXXX大市場”的興建，對于加快形成大市場、大商貿、大流通的格局，加快中心城區建設具有十分重要的作用。
2. 是城市化發展的需要。隨著巢湖城市化發展，五年來 市區擴展成倍，市區人口迅猛增長，居民生活水平不斷提高，對居住環境和居住質量要求越來越高，多元化消費結構逐步升級，并且向環保型、品牌化高端發展，而目前XXXX沒有此類消費市場，本項目建設正是為適應這種市場消費需求結構變化，以滿足城市化發展中的消費需求。
3. 有利于促進資源整合和產業發展。 地處丘陵地帶、林業、陶土資源豐富，充分利用這此資源生產板材、木地板、家具、陶瓷、衛浴潔具將極大地提升其經濟價值，建立一個集生產、商品交易、信息發布、物流配送等多功能家居建材市場，必將給產業發展帶來一次革命性飛躍。
第二章 市場分析
根據市場調查分析，XXXX目前僅有XXXX大市場一家經營家裝材料市場。始建于2001年，其優點在于地處市區中間，消費者購物就近方便。其劣勢也是顯而易見：一是在建設布局上缺少通、透、暢，營業面積有限，利用率低，消費者很難找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能設施工上不配套，沒有倉庫，商家商品零散地存放在周邊居民住宅內，甚至存放在數公里外有倉庫條件的地方，增大了經銷商的管理難度和管理成本，導致商品價格提高，市場沒有專業停車場，物流車、購物車，從業人員交通車見縫插針，到處停放。致使時常發生交通堵塞;三是在物業經營管理中沒有話語權，市場商鋪90%已出售，租賃及定價權在業主，經銷商普遍存在不穩定危機感，商鋪隨時都有被業主收回的可能，房租隨意加價，租金價格比合XXXX等城市同類市場高出15%以上，是目前XXXX市區商鋪租金最高的地方;四是在商業管理模式上混亂，因XXXX大市場是完全產權式商鋪，初始沒有按商品功能類別要求有序招商入駐，導致商業功能不明確，各類商品經營互相穿插，缺乏經營透明度和競爭力，以低檔商品為主，缺少消費吸引力，市場內商品低劣，以次充好，消費欺詐，投訴率極高，有近40%消費者選擇到外地購物;五是市場容量小，總建筑面積僅7.2萬平方米，有效經營面積僅占65%。難以引入國家和地方眾多建材家居品牌商品入駐。
綜上所述，XXXX市迫切要求建設一個新的家居建材市場。本項目建設，將以其獨創的設計理念、全新的商業定位和最優化的運營方式、管理模式，使XXXX建材家居行業帶來質的突變，使其成為我國中部地區行業標桿。具有以下八大優勢：
優勢一：項目投資單位已成功地建設運作了五個市場，擁有一支諳熟專業市場建設、招商、宣傳、管理，具有七年以上實踐經驗的團隊，擁有從事物流配送、物業管理、市場營銷招商專業隊伍。在全國擁有豐富的客戶網絡資源，并與馬可波羅、圣象等一批主要品牌生產企業建立了戰略伙伴關系。為項目快速建設、快捷形成和早見成效奠定了基礎。
優勢二：項目著眼于XXXX市區未來20年的發展，在規劃上將商貿、倉庫物流、生產加工納入統一規劃、分步實施，在建設布局上采用獨創的雙層“商場+商業步行街”復合型商業建筑模式，做到整體布局的通、透、暢和內部空間的可視性、交通引導性;硬件設施一次性到位，并留有較大的可持續性發展空間。
優勢三：項目建成后，投資單位自持物業不少于40%，是市場的最大股東，享有充分話語權，對市場租賃定價、商業功能區
布局和物業管理具有很強的調控能力，能夠確保入駐經營者安心穩定經營，大膽投資謀略長久發展。
優勢四：項目實行完全商場化管理如：統一營銷宣傳，統一倉儲物流，統一裝卸配送，統一車輛停放，統一治安消防、統一衛生保潔、統一從業人員招聘、統一上下班時間、統一明碼實價、統一商品投訴賠付，市場實行商品品質保障，天天平價，無原因退貨等，為消費者創造一個良好的消費環境，做到引導并拉動消費。
優勢五：項目商業定位為中高檔家裝、家居材料專業市場，一期入駐陶磚、潔具、櫥柜、板材、木地板、五金、油漆、燈具、家居九大類商品，實行商品準入制度，引入國內外知名品牌入場經營，能夠充分滿足廣大消費者的需求。
優勢六：項目建成投入運營后，實行一年免租免費試營期，試營期后的五年內，房租金和市場管理規費比目前XXXX大市場低30-35%，使經營者在低成本下運營，必然帶來同類同質商品的比價優勢，對消費者有極強的吸引力，從而使項目形成有效的良性發展，真正實現政府、經營者、消費者、投資者共贏局面，使各方結成牢固的經濟利益共同體。
優勢七：購置15輛中巴車作為導購車，定時定點免費接送消費者，既解決入場購物消費者的交通問題，又起到了流動宣傳市場、宣傳商家、宣傳商品的作用。
優勢八：項目配套功能是目前國內同類市場最完善的市場。設立1萬平方米大型停車場，分為公交停車區、從業人員停車區、消費者購物停車區和物流配送停車區，可同時停放各類車輛180輛和摩托車、電瓶車600余輛;展示交易區設置綜合導購圖和分類市場商鋪分布導購圖，并配備聲、像系統進行導購宣傳;交易區臨路外立面設立面積3600㎡的廣告幕墻，供商家進行商品宣傳;交易區各街區上空采用彩玻瓦遮陽防雨，切實體現“商場+步行街”，項目實行封閉式管理，建立統一消防安全系統和治安應急管理系統，實行統一給排水和分區供電管理。
第三章 項目實施計劃
一、 項目選址
項目選址位于XXXX區 東北側。長約XXXX320 米，寬約 170 米
二、 建設規模
項目建設分二期實施，一期建設用地91畝，建筑面積12.5萬平方米，總投資約5.325億元。
三、 建設內容
1. 商品展示區：2.6萬平方米;
2. 商品交易區：6.3萬平方米;
3. 配套及服務：3.6萬平方米;
4. 大型停車場：1萬平方米;
5. 消防設施系統、供電系統、給排水系統、弱電系統和市場道路、綠化等。
四、 實施計劃
本項目按照高起點規劃設計、高標準配套一次性到位。實施期限為18個月，分三個階段。第一階段為項目可行性研究評估、項目審批、土地征用出讓及前期調整，為期2個月。第二階段為項目規劃設計及評審、施工圖設計、施工報建、場地“七通一平”，建設招標，為期4個月。第三階段為建設施工、招商入駐，為期12個月，三個階段部分工作可交叉進行，盡可能縮短時間。
第四章 投資分析
一、 投資估算
1、土地費用：1820萬元
2、前期費用2450萬元(報建規費、設計、勘探、監理等)
3、建設費12.5萬平米×1820元/平米=22750萬元
4、展示區裝飾費：5萬平米×1500元/平米=7500萬元。
5、設備設施建設費10800萬元。(包括供電、給排水、消防、人防、弱電、電子聲像導購、中央空調系統、天橋電梯、過道遮陽棚、道路、停車場、綠化等)
6、項目前期推廣運營費2700萬元 7、管理費用1500萬元
8、財務費用1980萬元 9、不可預見費2000萬元 上述1—9項合計為53250萬元。
二、 經濟收益分析(依據謹慎性原則)
1. 銷售收入
本項目經營性用房面積12.5萬平米，根據專業市場業態規范要求自留物業40%(展示區和酒店式公寓5萬余平方米)，可供銷售面積為7.2萬平米，分四年期按3:2:2:3銷售，銷售收入69840萬元�？鄱惡鬄�62506萬元。
2. 租金收入
項目建成投入運營后，第一年為市場培育期，免收租金。自第二年起收取租金，有效出租面積按90%計，取五年期平均值。一層為35元/㎡月，二層為25元/㎡月，三層為20元/㎡月。
上述已扣減銷售動態面積，自第五年起進入穩定期。
3.物業管理收入
根據商業物業相關要求，參照 大市場物業收費標準，按平均每月1.5元/㎡，按有效出租面積90%計算：10.8萬平方米×1.5元/㎡×12=194萬元稅后為160萬元。
4.廣告位出租收入及其他收入180萬元，稅后為148萬元。
三、 運營費用分析
1、 管理費用平均每年1850萬元。
其中：人員工資福利及各項社會保險費1180萬元，辦公 180萬元，差旅費40萬元，接待費40萬元，教育培訓費50萬元，公用水電費360萬元。
2、 財務費用3600萬元。
3、 后期運營宣傳費用3200萬元(4年)。
4、 設施設備維護費平均每年300萬元。 項目前四年運營費用為15400萬元。
四、 投資分析估算
1、本項目四年總收入為68648萬元。
銷售62506萬元+租金5142萬元+物業費480萬元+廣告位及其他518萬元=68648萬元
2、本項目前期投資及投入運營后四年內總費用為 53250+15400=68650萬元
綜上所述，本項目自投資建設到投入運營需經過五年半時間即可收回全部投資。
第五章 市場運營
從投資分析可以看出，該項目通過銷售和出租，總投資回收年限為5.5年。這表明項目的經濟效益較好，投資回收期短，抗風險能力較強。
該項目主要的風險來源于競爭對手的盲目建設，惡性低價競爭及消費方對項目不認可。為了降低市場風險，要在市場招商，市場運作和市場管理方面下功夫，我們計劃采取以下措施：
1.強化自身競爭力，充分發揮自己在市場營銷、招商和物業管理、物流配送的優勢，引入國際國內先進的管理理念，引進優秀的管理人才，并采取送出去、請進來方式，對內部管理層進行輪崗培訓，不斷提升團隊人員的管理能力和運營水平。
2.與XXXX 建材市場、東方家具城、XXXX市場、XXXX家居市交易博覽城及XXXX大市場建立戰略聯盟關系，實行信息資源共享，形成運營機制和商品、價格的聯動，以達到共贏局面。
3.在招商上把招外地商作為重點，充分發揮項目投資單位的信息網絡和客戶資源優勢。注重引入品牌商家、品牌商品，以培養品牌消費，達到建立品牌市場的目的。
4.利用各種廣告載體和各種宣傳媒體、企業網站、宣傳手冊、宣傳光盤等多種手段向目標客戶進行廣泛宣傳，并組織專業營銷團隊對目標客戶進行引導和洽談，使目標客戶產生強列的入駐經營欲望，進入市場投資和消費欲望。
5.強化對市場經營者的誠信教育和管理，切實以優質品牌商品、低廉價格、品牌服務贏得消費者。
第六章 環境保護
XXXX本項目為純商業與服務項目，無噪音污染，無有毒有害氣體排放，只有少量生活廢水排放(一期年排放量600噸)，生活廢水排放的化學耗氧量及PH值等主要指標可達到國家環保標準。少量生活垃圾(年產生量一期約500噸)。為加強環境保護，本項目設有專業物業負責保證垃圾物及時得到清理，能夠較好的保護項目環境。
第七章 結論
一、 財務評價結論
本項目經投資分析得出如下結論：項目一期總投資53250萬元，通過商鋪銷售和自持物業出租收益，僅需5.5年(含一年市場培育期)即可收回投資，符合財務指標預期，切實可行，表明了本項目投資風險小，經濟效益顯著。
二、 經濟和社會效益顯著
1. 項目建成投入使用后，將產生巨大的社會效益，一是在項目發展帶動下，將引起相關產業的結構性調整，尤其三產中的倉儲物流、餐飲等服務業必將得到快捷發展，二是促進家裝施工企業規范發展和有序競爭，提升其經營能力、技術水平和施工質量，讓居民得到更多實惠，三是廣開了就業門路，可提供6000—8000個就業崗位(不包括三產服務人員)。
2. 項目一期投入運營后，入駐經銷商600余家，年商品交易額7.5億元，每年可實現稅收3000萬元以上，經濟效益顯著。
二、 經濟和社會效益顯著
1. 項目建成投入使用后，將產生巨大的社會效益，一是在項目發展帶動下，將引起相關產業的結構性調整，尤其三產中的倉儲物流、餐飲等服務業必將得到快捷發展，二是促進家裝施工企業規范發展和有序競爭，提升其經營能力、技術水平和施工質量，讓居民得到更多實惠，三是廣開了就業門路，可提供6000—8000個就業崗位(不包括三產服務人員)。
2. 項目一期投入運營后，入駐經銷商600余家，年商品交易額7.5億元，每年可實現稅收3000萬元以上，經濟效益顯著。
年限市場運營單位
市場經營戶 銷售 出租收入 其他 所得稅萬元 增值稅 萬元 合計萬元
面積 ㎡ 收入 萬元 稅金 萬元 稅金 萬元 稅金 萬元 土地使用稅萬元
第一年 21600 17280 18140 0 0 60 0 0 1874
第二年 14400 14400 1512 459 32 51 300 600 2954
第三年 14400 14400 1512 390 32 43 600 1200 3777
第四年 21600 23760 2495 242 32 30 600 1200 4599
三、 結論
XXXX通過對 家居大市場項目全面綜全分析后認為，該項目符合產業政策和巢湖城市發展要求，定位準確，可持續發展性強，經濟和社會效益顯著，具有良好的發展前景，項目經濟指標符合投資要求，項目建設可行。
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