- 相關(guān)推薦
酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報(bào)告的用途越來(lái)越大，不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。其實(shí)寫報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難，下面的精彩內(nèi)容是小編收集整理的酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。
酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1
北京證券資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對(duì)座落于海口市濱海大道89號(hào)HNJHSY大酒店未來(lái)14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益，截止2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況與評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
資產(chǎn)委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
項(xiàng)目總經(jīng)理：周發(fā)源
注冊(cè)地址：海口市濱海大道89號(hào)
注冊(cè)資本：叁仟萬(wàn)元人民幣
企業(yè)類別：有限責(zé)任公司
投資方簡(jiǎn)介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。
HNJH是集鋼鐵工貿(mào)、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。成員有HNJH鋼鐵進(jìn)出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，于2002年1月組建了HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：海口市龍昆北路帝豪大廈1206室。JH集團(tuán)以其優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總資產(chǎn)已達(dá)到近5億元人民幣，先后獲國(guó)家、省部級(jí)頒發(fā)的“全國(guó)優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽(yù)稱號(hào)，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的“HN誠(chéng)信企業(yè)”稱號(hào)。
HNSY投資(集團(tuán))有限公司于2001年10月，由國(guó)家工商總局和HN省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立，是全國(guó)性的投資企業(yè)。公司地址：海口市濱海大道89號(hào)新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊(cè)資本：3000萬(wàn)元人民幣。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸、旅游項(xiàng)目投資、環(huán)保設(shè)施、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目投資與開發(fā)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等。
HNJHSY大酒店是按國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資興建的一賓商務(wù)型綜合酒店,于2012年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬(wàn)平方米，擁有客房、餐飲、多功能會(huì)議室、KTV包廂、桑拿會(huì)館等設(shè)施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬(wàn)綠園”和海口市“會(huì)展中心”，北臨碧波萬(wàn)傾的瓊州海峽和氣勢(shì)宏偉的世紀(jì)大橋，東距生生百貨、海口體育館僅百米之遙，西臨銀行、學(xué)校、歌劇院、高檔商務(wù)及住宅區(qū);酒店至海口美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的為HNJHSY大酒店有限公司對(duì)其所使用、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的JHSY大酒店權(quán)益發(fā)展提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次評(píng)估的范圍：評(píng)估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來(lái)14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益的價(jià)值。
評(píng)估資產(chǎn)類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;主要為198間客房，其中：套房10間，標(biāo)準(zhǔn)房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會(huì)議室，其中：主要設(shè)置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來(lái)14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益截止評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年11月1日。
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方、資產(chǎn)占有方與評(píng)估機(jī)構(gòu)共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，以便評(píng)估結(jié)果有效服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成較大影響。
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)價(jià)貨幣種類為人民幣。
五、評(píng)估原則
1. 遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估工作原則;
2. 遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等資產(chǎn)評(píng)估操作性原則;
3. 遵循其他公允的評(píng)估原則。
六、 評(píng)估依據(jù)
我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國(guó)定、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的文件資料主要有：
(一)評(píng)估行為依據(jù)
我所與委托方簽定的評(píng)估業(yè)務(wù)委托書
(二)評(píng)估法規(guī)依據(jù)
1. 1991年11月16日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。
2. 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào)文《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》。
3. 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》。
4. 《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件發(fā)布)。
(三)評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方申報(bào)的《資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容》;
2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權(quán)益證明。
(四)評(píng)估取價(jià)主要依據(jù)
1、2005年《HN省統(tǒng)計(jì)年鑒》;
2、2005年《海口市統(tǒng)計(jì)年鑒》;;
3、國(guó)家及HN省、海口市頒布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策;
4、JHSY大酒店裝修標(biāo)準(zhǔn);
5、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查的酒店客房銷售價(jià)格信息資料及同等級(jí)酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等市場(chǎng)行情信息資料;
6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料;
7、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參考手冊(cè)》。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次評(píng)估的目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，委估標(biāo)的屬可產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收益的`資產(chǎn)，其收益及風(fēng)險(xiǎn)皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。
收益現(xiàn)值法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。估價(jià)基本思路為：客房收入、西餐廳營(yíng)業(yè)收入、中餐廳營(yíng)業(yè)收入、大堂吧營(yíng)業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會(huì)議收入、酒店商務(wù)中心收入等其它收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過(guò)一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進(jìn)而估算出其價(jià)值，基本公式為：
VI —— 評(píng)估價(jià)值
r —— 資本化率
a —— 第t年后無(wú)變化的年純收益
n —— 年限
ai —— 第i年的純收益
t —— 純收益有變化的年限
八、評(píng)估過(guò)程
整個(gè)評(píng)估工作共分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向評(píng)估單位布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)工作;同時(shí)收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
(二)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查，具體步驟如下：
1. 聽取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;
2. 以企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí);
3. 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄;并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況;
4. 根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法;
5. 調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊(cè)、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料;
6. 開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，走訪有關(guān)單位;
7. 對(duì)酒店的裝修及設(shè)施進(jìn)行鑒定;
8. 對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算其評(píng)估價(jià)值。
(二)評(píng)估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)組對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。
(四)根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，向有關(guān)方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書初稿，進(jìn)行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、 評(píng)估結(jié)論
根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)測(cè)算分析，確定在估價(jià)時(shí)間2012年11月1日，位于海口市濱海大道89號(hào)JHSY大酒店未來(lái)14.84年使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和發(fā)展權(quán)等權(quán)益總評(píng)估值為20,879.75萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬(wàn)柒仟伍佰元整。(RMB 208,797,500.00元)。
十、 特別事項(xiàng)說(shuō)明
1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日用于前述特定的評(píng)估目的，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的公允價(jià)值。沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估值的影響，亦未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
2.若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報(bào)告評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)具有相應(yīng)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
3.本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則下作出的，我所及參加評(píng)估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。
4.評(píng)估報(bào)告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
十一、評(píng)估報(bào)告法律效力
1. 本報(bào)告中的評(píng)估值是指委估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報(bào)告所述評(píng)估目的，經(jīng)評(píng)估而提出的公允價(jià)值。
2. 本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過(guò)一年需重新進(jìn)行評(píng)估。
3. 本次對(duì)委估資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評(píng)估目的的使用,未經(jīng)委托方許可我所不會(huì)隨意向他人提供或公開。
4. 本報(bào)告所列附件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力
十二、評(píng)估報(bào)告提交日期
本報(bào)告于2012年11月5日提交委托方。
十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件
1. 委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;
2. 《新聞大廈租賃合同書》復(fù)印件;
3. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
4. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員資格證書復(fù)印件;
5. 評(píng)估對(duì)象部分實(shí)物資產(chǎn)圖片資料。
酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 2
一、封面
[酒店名稱] 整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
[評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱]
[報(bào)告日期]
二、目錄
摘要
引言
評(píng)估目的
評(píng)估對(duì)象和范圍
評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估依據(jù)
評(píng)估方法
評(píng)估過(guò)程
評(píng)估假設(shè)
評(píng)估結(jié)果
特別事項(xiàng)說(shuō)明
評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
評(píng)估報(bào)告日
附件
三、摘要
本報(bào)告對(duì) [酒店名稱] 整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為酒店股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。評(píng)估范圍包括酒店的房產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、無(wú)形資產(chǎn)（如品牌使用權(quán)）等。評(píng)估基準(zhǔn)日為 [具體日期]。通過(guò)市場(chǎng)法，選取可比交易案例進(jìn)行分析調(diào)整，最終確定酒店整體評(píng)估價(jià)值為 [X] 元。
四、引言
[酒店名稱] 作為當(dāng)?shù)刂频辏谑袌?chǎng)中具有一定影響力。因股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，需對(duì)其整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，為交易雙方提供客觀、公正的價(jià)值參考依據(jù)。
五、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的是為 [酒店名稱] 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供合理的資產(chǎn)價(jià)值參考，確保交易價(jià)格公平、公正，保障交易雙方的合法權(quán)益。
六、評(píng)估對(duì)象和范圍
評(píng)估對(duì)象：[酒店名稱] 的整體資產(chǎn)，包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
評(píng)估范圍：
房產(chǎn)：酒店的建筑物及附屬設(shè)施，占地面積 [X] 平方米，建筑面積 [X] 平方米，包含客房樓、餐飲樓、會(huì)議中心等。
設(shè)備設(shè)施：酒店內(nèi)的各類設(shè)備，如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)備、廚房設(shè)備、客房家具及電器等。
無(wú)形資產(chǎn)：酒店品牌在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的使用權(quán)，以及酒店積累的'客戶資源和管理團(tuán)隊(duì)的人力資源價(jià)值。
七、評(píng)估基準(zhǔn)日
本次評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定為 [具體日期]，選擇該日期主要是考慮到該日期前后酒店的經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，便于準(zhǔn)確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。
八、評(píng)估依據(jù)
法律法規(guī)依據(jù)：《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)。
評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)：《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》等評(píng)估準(zhǔn)則。
產(chǎn)權(quán)依據(jù)：酒店的房產(chǎn)證、土地使用證、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、品牌授權(quán)合同等產(chǎn)權(quán)證明文件。
取價(jià)依據(jù)：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格信息、行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等。
九、評(píng)估方法
本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。由于酒店所在地區(qū)酒店交易市場(chǎng)較為活躍，有充足的可比交易案例可供參考，因此市場(chǎng)法能較為準(zhǔn)確地反映酒店的市場(chǎng)價(jià)值。
具體步驟如下：
收集可比交易案例：通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)等渠道，收集近 [X] 年內(nèi)與 [酒店名稱] 在地理位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式等方面相似的酒店交易案例，共篩選出 [X] 個(gè)有效案例。
對(duì)可比案例進(jìn)行分析：對(duì)每個(gè)可比案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易情況、區(qū)位因素、實(shí)物狀況等進(jìn)行詳細(xì)分析，找出與被評(píng)估酒店的差異。
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：對(duì)可比案例的交易價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一口徑處理，如統(tǒng)一付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等，使各案例價(jià)格具有可比性。
進(jìn)行因素修正：根據(jù)分析出的差異，對(duì)可比案例的價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)位因素修正、實(shí)物狀況修正等。例如，若可比案例在交易時(shí)有特殊優(yōu)惠條件導(dǎo)致價(jià)格偏低，需進(jìn)行交易情況修正；若交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔較長(zhǎng)，需根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行交易日期修正。
確定評(píng)估值：通過(guò)對(duì)各可比案例修正后的價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，得出 [酒店名稱] 的評(píng)估價(jià)值。
十、評(píng)估過(guò)程
接受委托：與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，明確評(píng)估目的、對(duì)象、范圍、基準(zhǔn)日等事項(xiàng)。
資產(chǎn)清查：組織評(píng)估人員對(duì)酒店的資產(chǎn)進(jìn)行全面清查，核實(shí)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、使用狀況等，收集相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和財(cái)務(wù)資料。
市場(chǎng)調(diào)研：收集當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的交易案例、市場(chǎng)供需情況、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等信息，為評(píng)估提供數(shù)據(jù)支持。
選擇可比案例：根據(jù)酒店的特點(diǎn)和評(píng)估要求，篩選出符合條件的可比交易案例。
因素分析與修正：對(duì)可比案例進(jìn)行詳細(xì)分析，確定各項(xiàng)修正因素和修正系數(shù)，進(jìn)行價(jià)格修正。
確定評(píng)估值：計(jì)算各可比案例修正后的價(jià)格，通過(guò)合理方法確定酒店的評(píng)估價(jià)值。
撰寫評(píng)估報(bào)告：根據(jù)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核后提交委托方。
十一、評(píng)估假設(shè)
交易假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象處于公開市場(chǎng)交易環(huán)境中，交易雙方具有完全民事行為能力，且交易行為是自愿、公平、公正的。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：假設(shè)酒店在未來(lái)將按照現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)、清算等情況。
公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象在公開市場(chǎng)上有足夠的交易機(jī)會(huì)，市場(chǎng)參與者能夠充分了解相關(guān)信息，并且能夠按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行交易。
資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)：假設(shè)酒店的資產(chǎn)將按照目前的用途繼續(xù)使用，不會(huì)發(fā)生重大改變。
十二、評(píng)估結(jié)果
經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的詳細(xì)調(diào)查、分析和計(jì)算，采用市場(chǎng)法確定 [酒店名稱] 在評(píng)估基準(zhǔn)日 [具體日期] 的整體資產(chǎn)價(jià)值為 [X] 元，大寫人民幣 [大寫金額]。具體如下：
房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值：[X] 元，占總評(píng)估價(jià)值的 [X]%。
設(shè)備設(shè)施評(píng)估價(jià)值：[X] 元，占總評(píng)估價(jià)值的 [X]%。
無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值：[X] 元，占總評(píng)估價(jià)值的 [X]%。
十三、特別事項(xiàng)說(shuō)明
本次評(píng)估未考慮可能存在的或有負(fù)債對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，若酒店存在未披露的或有負(fù)債，可能會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生一定影響。
酒店部分設(shè)備設(shè)施存在一定程度的磨損，在評(píng)估過(guò)程中已根據(jù)其實(shí)際使用狀況和市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了合理調(diào)整，但仍可能存在與實(shí)際情況不符的風(fēng)險(xiǎn)。
本次評(píng)估依據(jù)的產(chǎn)權(quán)證明文件由委托方提供，評(píng)估人員對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行了必要的核查，但不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若產(chǎn)權(quán)證明文件存在瑕疵，可能會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
十四、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本次評(píng)估目的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意，不得用于其他任何目的。
本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是在特定的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估基準(zhǔn)日下得出的，當(dāng)評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論可能會(huì)失效。
本評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，自評(píng)估報(bào)告日起計(jì)算。在有效期內(nèi)，若資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)環(huán)境等發(fā)生重大變化，委托方應(yīng)及時(shí)與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通，重新確定評(píng)估價(jià)值。
十五、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告日為 [報(bào)告日期]。
十六、附件
酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件
房產(chǎn)證、土地使用證復(fù)印件
設(shè)備購(gòu)置發(fā)票及清單復(fù)印件
品牌授權(quán)合同復(fù)印件
可比交易案例資料
評(píng)估人員資格證書復(fù)印件
評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件
酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 3
一、封面
[酒店名稱] 未來(lái)收益評(píng)估報(bào)告
[評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱]
[報(bào)告日期]
二、目錄
摘要
引言
評(píng)估目的
評(píng)估對(duì)象和范圍
評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估依據(jù)
評(píng)估方法
評(píng)估過(guò)程
評(píng)估假設(shè)
未來(lái)收益預(yù)測(cè)
評(píng)估結(jié)果
風(fēng)險(xiǎn)分析
特別事項(xiàng)說(shuō)明
評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
評(píng)估報(bào)告日
附件
三、摘要
本報(bào)告旨在評(píng)估 [酒店名稱] 的未來(lái)收益價(jià)值，為酒店的投資決策提供參考依據(jù)。評(píng)估范圍涵蓋酒店的全部資產(chǎn)及未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益。評(píng)估基準(zhǔn)日為 [具體日期]。通過(guò)收益法，對(duì)酒店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，折現(xiàn)后確定酒店未來(lái)收益價(jià)值為 [X] 元。
四、引言
隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，[酒店名稱] 所在地區(qū)的酒店市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)。為了合理評(píng)估酒店的投資價(jià)值，本次采用收益法對(duì)酒店的未來(lái)收益進(jìn)行評(píng)估，以幫助投資者做出科學(xué)的決策。
五、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的是為投資者對(duì) [酒店名稱] 進(jìn)行投資決策提供未來(lái)收益價(jià)值參考，評(píng)估酒店在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的盈利能力和資產(chǎn)價(jià)值。
六、評(píng)估對(duì)象和范圍
評(píng)估對(duì)象：[酒店名稱] 未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益相關(guān)的資產(chǎn)組合，包括有形資產(chǎn)（房產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施等）和無(wú)形資產(chǎn)（品牌、客戶資源、管理團(tuán)隊(duì)等）。
評(píng)估范圍：酒店的全部資產(chǎn)，以及基于現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式和市場(chǎng)環(huán)境預(yù)測(cè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益。
七、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為 [具體日期]，該日期作為評(píng)估酒店未來(lái)收益的基礎(chǔ)時(shí)間點(diǎn)，確保評(píng)估數(shù)據(jù)的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。
八、評(píng)估依據(jù)
法律法規(guī)依據(jù)：同報(bào)告一。
評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)：同報(bào)告一。
財(cái)務(wù)資料依據(jù)：酒店過(guò)去 [X] 年的財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等，以及相關(guān)的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告。
市場(chǎng)調(diào)研資料：當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的供需情況、平均房?jī)r(jià)、入住率、客源結(jié)構(gòu)等市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，以及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告。
九、評(píng)估方法
本次評(píng)估采用收益法。收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的收益，并將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，以確定資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。對(duì)于酒店這種具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和穩(wěn)定收益來(lái)源的資產(chǎn)，收益法能夠較好地反映其未來(lái)的盈利能力和價(jià)值。
具體步驟如下：
確定收益期：根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況、土地使用年限、房產(chǎn)剩余使用壽命等因素，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，確定酒店的收益期為 [X] 年。
預(yù)測(cè)未來(lái)收益：
營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)：通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的`分析，結(jié)合酒店過(guò)去的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，考慮市場(chǎng)需求變化、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、酒店自身發(fā)展規(guī)劃等因素，預(yù)測(cè)酒店未來(lái)各年的客房收入、餐飲收入、會(huì)議收入等各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入。例如，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著旅游市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店的入住率將逐年提高，平均房?jī)r(jià)也將有所上漲，從而帶動(dòng)客房收入增長(zhǎng)；同時(shí)，酒店計(jì)劃推出新的餐飲項(xiàng)目和會(huì)議服務(wù)套餐，預(yù)計(jì)將增加餐飲收入和會(huì)議收入。
成本費(fèi)用預(yù)測(cè)：根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)，預(yù)測(cè)未來(lái)各年的營(yíng)業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)成本費(fèi)用。考慮到原材料價(jià)格上漲、人力成本上升等因素，合理預(yù)計(jì)成本費(fèi)用的增長(zhǎng)趨勢(shì)。
凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)：通過(guò)營(yíng)業(yè)收入減去成本費(fèi)用，再扣除相關(guān)稅費(fèi)，計(jì)算出酒店未來(lái)各年的凈利潤(rùn)。
確定折現(xiàn)率：折現(xiàn)率是將未來(lái)收益折現(xiàn)為現(xiàn)值的關(guān)鍵參數(shù)，反映了投資者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的要求和期望回報(bào)率。采用加權(quán)平均資本成本法（WACC）確定折現(xiàn)率，綜合考慮酒店的權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本，以及權(quán)益資本和債務(wù)資本在總資本中的比重。
計(jì)算評(píng)估值：將預(yù)測(cè)的未來(lái)各年凈利潤(rùn)按照確定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，然后將各年現(xiàn)值相加，得到酒店的未來(lái)收益評(píng)估值。
十、評(píng)估過(guò)程
收集資料：收集酒店過(guò)去的財(cái)務(wù)報(bào)表、市場(chǎng)調(diào)研資料、行業(yè)分析報(bào)告等相關(guān)數(shù)據(jù)，了解酒店的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境。
財(cái)務(wù)分析：對(duì)酒店過(guò)去的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，包括盈利能力分析、償債能力分析、營(yíng)運(yùn)能力分析等，找出酒店經(jīng)營(yíng)中的優(yōu)勢(shì)和不足，為未來(lái)收益預(yù)測(cè)提供參考。
市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，了解市場(chǎng)供需情況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、客源結(jié)構(gòu)、價(jià)格水平等信息，分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
未來(lái)收益預(yù)測(cè)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和酒店的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店未來(lái)各年的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)。
確定折現(xiàn)率：采用加權(quán)平均資本成本法計(jì)算折現(xiàn)率，考慮酒店的資本結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)因素。
計(jì)算評(píng)估值：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益按照折現(xiàn)率折現(xiàn)，計(jì)算出酒店的未來(lái)收益評(píng)估值。
撰寫評(píng)估報(bào)告：整理評(píng)估過(guò)程和結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，經(jīng)審核后提交委托方。
十一、評(píng)估假設(shè)
持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：假設(shè)酒店在未來(lái)將保持現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式和管理水平，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)變故。
市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)假設(shè)：假設(shè)當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)在未來(lái)將保持相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)或衰退。
經(jīng)營(yíng)管理假設(shè)：假設(shè)酒店的管理團(tuán)隊(duì)能夠有效運(yùn)營(yíng)酒店，保持良好的服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
政策法規(guī)穩(wěn)定假設(shè)：假設(shè)未來(lái)國(guó)家和地方的政策法規(guī)不會(huì)發(fā)生重大變化，不會(huì)對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。
十二、未來(lái)收益預(yù)測(cè)
營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)：
客房收入：預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年酒店的入住率為 [X]%，平均房?jī)r(jià)為 [X] 元 / 間夜，客房數(shù)量為 [X] 間，則客房收入為 [X] 元。隨著市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)和酒店品牌知名度的提升，預(yù)計(jì)未來(lái)每年入住率增長(zhǎng) [X] 個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)每年上漲 [X] 元 / 間夜，以此計(jì)算未來(lái)各年的客房收入。
餐飲收入：根據(jù)酒店過(guò)去的餐飲經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年餐飲收入為 [X] 元。考慮到酒店計(jì)劃推出新的餐飲菜品和營(yíng)銷活動(dòng)，預(yù)計(jì)餐飲收入每年增長(zhǎng) [X]%。
會(huì)議收入：預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年會(huì)議收入為 [X] 元。隨著酒店會(huì)議設(shè)施的完善和市場(chǎng)推廣力度的加大，預(yù)計(jì)會(huì)議收入每年增長(zhǎng) [X]%。
其他收入：包括酒店的商務(wù)中心收入、健身房收入等，預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年其他收入為 [X] 元，每年增長(zhǎng) [X]%。
匯總各項(xiàng)收入，得到酒店未來(lái)各年的營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表。
成本費(fèi)用預(yù)測(cè)：
營(yíng)業(yè)成本：根據(jù)酒店過(guò)去的成本結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)各年的營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為 [X]%。
銷售費(fèi)用：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用將逐年增加，預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年銷售費(fèi)用為 [X] 元，每年增長(zhǎng) [X]%。
管理費(fèi)用：考慮到酒店的規(guī)模擴(kuò)張和管理水平的提升，預(yù)計(jì)管理費(fèi)用也將相應(yīng)增加，預(yù)計(jì)未來(lái)第 1 年管理費(fèi)用為 [X] 元，每年增長(zhǎng) [X]%。
財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)酒店的債務(wù)情況和利率水平，預(yù)計(jì)未來(lái)各年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為 [X] 元。
匯總各項(xiàng)成本費(fèi)用，得到酒店未來(lái)各年的成本費(fèi)用預(yù)測(cè)表。
凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)：通過(guò)營(yíng)業(yè)收入減去成本費(fèi)用，再扣除相關(guān)稅費(fèi)，計(jì)算出酒店未來(lái)各年的凈利潤(rùn)，具體數(shù)據(jù)如下表所示：
十三、評(píng)估結(jié)果
經(jīng)過(guò)詳細(xì)的評(píng)估和計(jì)算，采用收益法確定 [酒店名稱] 在評(píng)估基準(zhǔn)日 [具體日期] 的未來(lái)收益價(jià)值為 [X] 元，大寫人民幣 [大寫金額]。該評(píng)估值反映了酒店在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的預(yù)期盈利能力和資產(chǎn)價(jià)值。
十四、風(fēng)險(xiǎn)分析
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：酒店行業(yè)受市場(chǎng)供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、旅游政策等因素影響較大。如果未來(lái)市場(chǎng)需求下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇，可能導(dǎo)致酒店的入住率和房?jī)r(jià)下降，影響酒店的經(jīng)營(yíng)收益。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平對(duì)其盈利能力至關(guān)重要。如果酒店的管理團(tuán)隊(duì)不能有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，可能導(dǎo)致客戶流失，成本上升，影響酒店的經(jīng)營(yíng)效益。
政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家和地方的政策法規(guī)對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有一定的影響。例如，稅收政策、環(huán)保政策、旅游政策等的變化，可能增加酒店的經(jīng)營(yíng)成本，限制酒店的發(fā)展。
不可抗力風(fēng)險(xiǎn)：如自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等不可抗力因素，可能導(dǎo)致酒店的經(jīng)營(yíng)中斷，收入減少，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)造成重大影響。
針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，投資者在做出投資決策時(shí)應(yīng)充分考慮，并采取相應(yīng)的
【酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告】相關(guān)文章：
資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告08-03
怎樣快速評(píng)估“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告＂08-21
如何快速評(píng)估“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告＂07-30
如何快速評(píng)估“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告＂11-15