物業(yè)管理條例

物業(yè)管理條例[合集]

物業(yè)管理條例1

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民的居住質量，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條市、縣（市）、區(qū)房產管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府相關部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的有關監(jiān)督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區(qū)人民政府應當建立由本行政區(qū)域內的房產主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關部門和單位參加的物業(yè)管理聯席會議制度，協調解決轄區(qū)內物業(yè)管理的重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協助和監(jiān)督，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應當納入人民調解委員會工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利、履行義務。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第七條業(yè)主大會根據物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，選舉產生一個業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設單位應當在滿足上述條件之日起三十日內將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　首次業(yè)主大會會議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會會議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會會議所需經費由建設單位承擔。

　　首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況向業(yè)主公布。籌備經費的結余部分納入物業(yè)專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會可以采取現場會議或書面、網絡等形式召開。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會會議，但物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會議。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　采用書面形式的，應當將會議內容送達全體業(yè)主或者其代理人；無法送達的，應當在住宅小區(qū)明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見應由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網絡實名認證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居（村）民委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會委員人數應當為五至十一人的單數。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會委員。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會委員、候補委員：

　　（一）業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的；

　　（二）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區(qū)居（村）民委會工作人員擔任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員。

　　第十三條經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應有過半數的委員出席，業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會會議作出的決定，必須經全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居（村）民委員會，社區(qū)居（村）民委員會可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（五）通過上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；

　　（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）侵害業(yè)主公共利益的；

　　（三）不繳納物業(yè)服務費等拒不履行業(yè)主義務的；

　　（四）利用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　　（五）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一或不能正常開展工作時，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

　　第十七條業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區(qū)實行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區(qū)建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統一物業(yè)管理招投標平臺，公開選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，所購資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時應當向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門應當監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。

　　第二十條建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門進行備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務質量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務合同終止，更換物業(yè)服務企業(yè)的，應當在終止前三十日內完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區(qū)內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣（市）、區(qū)人民政府組織相關專業(yè)經營單位接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：

　　（一）參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協助專業(yè)管理部門督促落實；

　　（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　　（三）物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）物業(yè)交付使用前物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續(xù)和單項移交手續(xù)；

　　（五）根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)經營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶。

　　第四章物業(yè)服務

　　第二十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質、管理實績要求、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十六條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案前向所在地的.縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務質量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并履行以下職責：

　　（一）維護物業(yè)管理區(qū)域內基本秩序，按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（二）接受社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作；

　　（三）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　　（四）在小區(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務內容和標準、收費標準、服務責任人、24小時服務電話；

　　（五）維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，提供消防安全防范服務；

　　（六）協助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

　　（七）應當按照有關規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　　（八）配合相關部門完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第三十條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務收費標準應當由物業(yè)服務企業(yè)報項目所在地價格行政主管部門備案。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調整的，應當經過業(yè)主大會決定。

　　實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)服務費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支明細；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府應當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會的，檔案資料移交給業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務企業(yè)；沒有業(yè)主委員會的，可移交給社區(qū)居（村）委會代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進行查驗。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當進行應急管理。社區(qū)居（村）民委員會可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十二條經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會會議表決。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

　　市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門指導社區(qū)居（村）民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務站，提供基本物業(yè)服務。物業(yè)服務站的具體籌建辦法、經費來源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十三條加強停車場規(guī)劃建設，合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區(qū)地下停車場有空余的，禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放，車主應當購買或租賃空余車位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場（位）或者建立機械立體停車庫，鼓勵住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放，規(guī)范收費標準。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結，發(fā)現有沙霸樓霸現象的應當及時報告當地公安部門，維護業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時進行查處；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（一）擅自將住宅改變?yōu)榻洜I用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的；

　　（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物的；

　　（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；

　　（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定物品的；

　　（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風的；

　　（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　　（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施的；

　　（九）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛的；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀的；

　　（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；

　　（十二）非法飼養(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；

　　（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的；

　　（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。

　　第三十七條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當繳納工程質量保修金，用于解決工程質量保修期滿后的工程質量遺留問題。市、縣（市）物業(yè)主管部門為工程質量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公示；相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員違反規(guī)定，從事違法活動，損壞業(yè)主利益的，由當地公安機關依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責權限按照下列規(guī)定進行處罰：

　　（一）未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（二）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動；

　　（三）違反本條例第三十五條規(guī)定，未履行有關報告義務的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門處以1萬元以下罰款；物業(yè)服務企業(yè)明知有關違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協會根據行業(yè)自律相關規(guī)定予以懲戒；

　　（四）違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務質量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依據職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按照本條例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未按照本條例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　　（三）違反本條例第十八條第二款規(guī)定，對新建住宅物業(yè)未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經物業(yè)主管部門批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開辦費以及第三十七條規(guī)定未交存工程質量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；

　　（五）違反本條例第三十九條規(guī)定，未交納住宅專項維修資金的，由市物業(yè)主管部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　洛陽市物業(yè)管理條例，即洛陽市物業(yè)管理辦法，經20xx年4月21日市政府第9次常務會議審議通過，自20xx年6月1日起施行。下面是洛陽市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一條 為實施《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《省物業(yè)條例》)，規(guī)范物業(yè)管理行為，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

　　由房地產開發(fā)企業(yè)建設，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應當逐步實行物業(yè)管理。

　　第三條 市房產管理部門負責全市物業(yè)管理的組織、協調、指導和監(jiān)督工作。

　　縣(市)、吉利區(qū)房產管理部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作，接受市房產管理部門的業(yè)務指導和監(jiān)督。

　　建設、規(guī)劃、公安、工商、物價、園林、公用事業(yè)等部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的有關工作。

　　第四條 開發(fā)建設單位在新建物業(yè)時，應當建設物業(yè)管理配套設施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應當報房產管理部門備案。物業(yè)建成后，房產管理部門應當對物業(yè)管理配套設施進行驗收。

　　第五條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開發(fā)建設成本，產權屬全體業(yè)主共有。

　　第六條 業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組成和職責，按《省物業(yè)條例》第二章的規(guī)定執(zhí)行。

　　新建住宅區(qū)入住率未達到50%之前，由開發(fā)建設單位代行業(yè)主委員會的職責。

　　第七條 業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會選舉產生之日起30日內，持下列材料到房產管理部門辦理登記備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所轄區(qū)域范圍;

　　(二)業(yè)主委員會成員名單及有效身份證明;

　　(三)業(yè)主大會參加人員及選舉情況;

　　(四)業(yè)主委員會章程。

　　房產管理部門應當在受理備案之日起15個工作日內完成審查工作，對符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，核發(fā)備案證書;對不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，書面通知其依法重新選舉。

　　第八條 開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，應當同時移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖;

　　(三)地下管網竣工圖;

　　(四)有關設施、設備的使用和維修技術資料;

　　(五)工程質量驗收資料及質量保證協議;

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內房屋、公共服務配套設施等項目清單及產權歸屬證明;

　　(七)房屋使用說明書和質量保證書;

　　(八)物業(yè)綜合驗收資料;

　　(九)其他應當移交的資料。

　　房產管理部門應當對移交工作進行監(jiān)督、指導。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　　(一)有明確的章程和固定的辦公場所;

　　(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業(yè)資質等級相適應的各類專業(yè)技術人員和經濟管理人員;

　　(三)有符合相應資質等級規(guī)定的注冊資金;

　　(四)有符合國家規(guī)定的財務管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、養(yǎng)護、維修等物業(yè)管理措施。

　　第十條 實行物業(yè)管理企業(yè)資質認證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

　　具備第九條規(guī)定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應當向房產管理部門申領《物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書》，并依法辦理登記注冊手續(xù)。

　　本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進入本市接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到市房產管理部門備案。

　　第十一條 首次業(yè)主大會召開前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務協議，協議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

　　業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同的內容應當符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規(guī)定。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當以公開招標方式為主，在房產管理部門指導下進行。在一個物業(yè)管理區(qū)域內，應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務。

　　物業(yè)管理服務合同和前期物業(yè)管理服務協議，應當報房產管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理服務費的`收取及標準，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務合同約定以外的專項特約服務，服務費用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協商確定。

　　第十三條 凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業(yè)主收取費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。

　　第十四條 利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。

　　業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

　　第十五條 建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由房產管理部門責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價款，由業(yè)主委員會組織補建;按規(guī)劃不能補建的，由建設單位與業(yè)主委員會協商以其他方式等價補償，并可處以1萬元以下罰款。

　　建設單位未按規(guī)定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產管理部門責令其限期移交，并可處以20xx元以上5000元以下罰款。

　　第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時制止，并向有關主管部門舉報。建設、規(guī)劃、房產等主管部門可以依法對違法行為人予以行政處罰。

　　業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以書面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定;經催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會可按合同約定追究其違約責任，房產管理部門可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質等級、直至吊銷資質證書，并可處以20xx元以上1萬元以下的罰款：

　　(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時的;

　　(二)管理制度不健全，管理混亂的;

　　(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地，以及改變房地產和公用設施用途的;

　　(四)不履行物業(yè)管理服務合同及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定義務的;

　　(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書或者超出資質證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的。

　　第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時，可以通過協商解決或者申請房產管理部門進行調解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　當事人對房產管理部門的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第十九條 房產管理部門及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十條本辦法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。

物業(yè)管理條例3

　　隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系。《物業(yè)管理條例》是根據《國務院關于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條

　　物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。

　　第四條

　　縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第五條

　　縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房地產行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責：

　　（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關政策措施；

　　（二）依照職權制定物業(yè)服務質量標準和技術規(guī)范；

　　（三）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關工作；

　　（四）指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動；

　　（五）監(jiān)督、管理專項維修資金；

　　（六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質監(jiān)、人防等部門，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關監(jiān)督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責：

　　（一）指導和協助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

　　（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

　　（三）協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

　　（四）協調和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接；

　　（五）協調和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

　　居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

　　第七條

　　物業(yè)管理協會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和水平

　　第八條

　　房屋所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據。

　　第九條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權利：

　　（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢；

　　（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

　　（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反雙方共同利益的行為；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第十條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　（四）按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用；

　　（五）配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動;

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十一條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

　　（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　　（三）規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

　　（四）住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條

　　新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設單位應當將經備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第十三條

　　物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第十四條

　　業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的，業(yè)主大會議事規(guī)則應當對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責、議事規(guī)則和工作經費，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數、任期等事項進行約定。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　　（二）房屋等建筑物面積清冊；

　　（三）業(yè)主名冊；

　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

　　（五）共用設施設備的交接資料；

　　（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第十六條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，成立業(yè)主大會會議籌備組。籌備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，人數應當為單數，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。

　　符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內組建業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公告。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

　　第十七條

　　首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

　　（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；

　　（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會成立后自行解散。

　　第十八條

　　業(yè)主大會決定以下事項：

　　（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定、修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

　　（五）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；

　　（六）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的相關事項；

　　（七）確定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

　　（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（九）籌集和使用專項維修資金；

　　（十）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（十一）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

　　第十九條

　　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數，按照下列規(guī)定確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

　　（二）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數，按照兩者之和計算。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面或者數據電文委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的'形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術，改進業(yè)主大會表決方式。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第二十三條

　　業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度。業(yè)主委員會應當對專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費按照財務要求建賬并及時入賬，并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條

　　不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的條件具備后，應當及時成立業(yè)主大會。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，推選產生主任一人、副主任一至二人。經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　第三款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內重新備案，并告知相關居民委員會、村民委員會。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　　（一）本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　　（二）具有完全民事行為能力；

　　（三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　　（五）身體健康，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間；

　　（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或者有其他利害關系。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會履行以下職責：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況；

　　（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

　　（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　（三）物業(yè)服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第二十九條

　　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。經三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當在七日內召開。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體成員過半數通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第三十條

　　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　移交過程中出現治安事件的，公安機關應當依法及時處理。

　　第三十一條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告：

　　（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　　（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　（三）喪失履行職責能力的；

　　（四）被依法追究刑事責任的；

　　（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格：

　　（一）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

　　（二）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務，牟取不當利益的；

　　（三）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質，拒繳物業(yè)服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋的；

　　（四）侵害業(yè)主合法權益的；

　　（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條

　　經業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議增減或者調整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　第三十四條

　　管理規(guī)約應當包括以下內容：

　　（一）物業(yè)基本情況；

　　（二）公共場所及共用設施設備狀況；

　　（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施設備的權益；

　　（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務；

　　（五）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權；

　　（六）物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

　　（七）業(yè)主應當遵守的行為準則；

　　（八）物業(yè)共有部分的經營與收益分配；

　　（九）物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

　　（十）專項維修資金籌集、使用和管理；

　　（十一）違反管理規(guī)約的責任；

　　（十二）其他有關事項。

　　第三十五條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：

　　（一）業(yè)主大會的議事方式；

　　（二）業(yè)主大會的表決程序；

　　（三）業(yè)主委員會的組成和委員任期；

　　（四）業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數；

　　（五）其他有關事項。

　　第三十六條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　第三十七條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

　　業(yè)主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事應當進行檢查；發(fā)現問題的，應當要求業(yè)主委員會予以糾正。經持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當對經費收支情況進行審計。

　　推進建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。

物業(yè)管理條例4

　　《物業(yè)管理條例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同期間履行的物業(yè)管理服務工作。本手冊所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規(guī)劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以方便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，同時在業(yè)主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動物業(yè)管理服務工作的開展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經理前期工作職責

　　1.全面負責物業(yè)管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、公司制度要求予以有效落實；

　　2.負責根據公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規(guī)范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.按照公司要求和實際需求編制公司內部管理機構設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務，并按照公司要求與下屬職能部門負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關工作；

　　6.為確保物業(yè)管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產責任書》；

　　7.負責與開發(fā)商及相關部門的溝通協調工作，與各相關方建立良好的溝通渠道，促進相關工作的落實；

　　8.根據前期工作進展情況，適時調整工作計劃及服務方案，確保各項工作有效落實，并達到相關標準；

　　9.認真完成上級領導安排的其它工作任務。

　　(二)各公司職能部門前期工作職責

　　1.各公司職能部門負責按照前期接管項目的實際情況，編制前期工作推進計劃，經各公司總經理審批后予以有效落實；

　　2.各公司職能部門負責根據管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.各公司職能部門負責根據管理職能分工，對各部門前期各項工作的落實情況進行監(jiān)督指導，發(fā)現問題及時跟進予以處理，確保各部門相關工作實施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門負責根據管理職能分工及前期工作推進計劃有效落實前期重點工作：

　　4.1各公司人力資源部門：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的.備案工作，并根據人員編制及前期工作進度組織開展人員招聘工作，引進合格的人員滿足各部門人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動合同的簽訂、社會保險賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實培訓工作，確保相關人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門：

　　4.2.1負責各公司《營業(yè)執(zhí)照》等相關工商證照的辦理，以及物業(yè)服務企業(yè)備案工作；

　　4.2.2負責前期物業(yè)服務合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢比價限額相關工作的詢比價管理。

　　4.3各公司財務部：

　　4.3.1負責《稅務登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶的綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開辦費、物業(yè)服務費、空置房管理費等相關收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業(yè)收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開展物業(yè)收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規(guī)、行業(yè)標準，匯編成冊發(fā)放各部門，學習法規(guī)要求，依法開展各項物業(yè)管理服務工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規(guī)范管理體系，并根據管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經營管理部完善《前期物業(yè)服務方案》的編制，物業(yè)費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進行審核；

　　4.4.5負責前期物業(yè)管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關準備和申報工作，并按照公司管理要求開展招標工作。

　　(三)賣場前期工作職責

　　1.負責開發(fā)商賣場的管理，按照與開發(fā)商簽訂的前期賣場物業(yè)管理服務協議監(jiān)控各項工作的實施與落實；

　　2.負責與開發(fā)商進行工作對接，了解項目建設、銷售、戶型等情況，與開發(fā)商建立良好的關系；

　　3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關準

　　備工作；

　　4.負責賣場服務標準的確定，以及《賣場服務協議》的簽訂；

　　5.負責賣場提供服務所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務標準和協議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決。

　　(四)物業(yè)管理部前期工作職責

　　1.進行前期相關資料的接管工作，做好相關記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規(guī)范管理；

　　2.根據標書的內容及公司管理要求編制項目前期物業(yè)管理服務方案，經各公司總經理審批后組織予以落實；

　　3.與開發(fā)商對接確定前期物業(yè)管理服務方案、物業(yè)費標準、簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　4.負責確定組織架構、人員編制、各崗位職責、工作內容、相關流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開發(fā)商進行工作對接，了解項目情況，與開發(fā)商建立良好的關系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專題工作會議，針對相關問題提出意見與建議；

　　7.隨時關注影響后期服務工作開展及可能造成不良影響的相關問題，及時向開發(fā)商反饋，并提出合理化的意見與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問題的處理，并做好圖片資料、書面知會及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進計劃，與公司各相關職能部門溝通確保入住前各項工作的落實，包括辦公區(qū)域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項工作的開展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進行市場詢比價或從公司合格供方內選定各類服務供方，并與服務供方簽訂服務合同，確保各項服務工作的順利開展。

物業(yè)管理條例5

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府有關行政管理部門按照各自職責，協助做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應當予以協助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。

　　業(yè)主大會籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

　　第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見須由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

　　第十條 業(yè)主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積的過半數和業(yè)主總人數的過半數。

　　業(yè)主大會在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

　　物業(yè)管理區(qū)域內有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

　　第十三條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的名單。

　　所在地縣級物業(yè)主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十四條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

　　第十五條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。

　　業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。

　　業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第十六條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第十七條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以根據本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。

　　業(yè)主大會臨時會議有權根據業(yè)主大會議事規(guī)則提出質詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

　　第十八條 管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

　　提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經所在地縣級物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規(guī)定。

　　第二十一條 建設單位在銷售物業(yè)前應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位在銷售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十二條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容。

　　第二十三條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十四條 物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

　　第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(四)物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

　　第二十六條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的.地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。

　　因依法調整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十九條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　(一)當事人的名稱或者姓名和住所;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;

　　(五)專項維修資金的管理和使用;

　　(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責任;

　　(九)解決爭議的辦法。

　　物業(yè)服務合同的條款應當事先經業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外。

　　當事人對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業(yè)服務企業(yè)有關業(yè)主人身、財產安全防范方面的義務和責任。

　　當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家和省物業(yè)服務收費管理的規(guī)定。

　　當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同。

　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

　　第三十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納。

　　物業(yè)產權交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結算有明確的約定。

　　第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續(xù)費。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

　　第三十七條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。

　　第三十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當配合物業(yè)主管部門或者受其委托調解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并依法辦理相關手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

　　第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。

　　第四十一條 經業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業(yè)主大會決定可以移交給相關專業(yè)單位，相關專業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。具體辦法由省人民政府制定。

　　相關專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并及時恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。

　　第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)違法改變房屋承重結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(六)超標排放有毒、有害物質;

　　(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門。

　　其他單位或者個人發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的，可以向物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。

　　物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。

　　第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　第四十八條 專項維修資金實行"業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶"和"業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管"的原則。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。

　　第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級物業(yè)主管部門調解。

　　第五十條 建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

　　保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十二條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應價款的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，建設單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定義務，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十六條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)挪用專項維修資金或者保修金的;

　　(二)對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)不按規(guī)定出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明的;

　　(四)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務企業(yè)除外。

　　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據物業(yè)服務合同從事專業(yè)物業(yè)服務活動的企業(yè)。

　　第五十八條 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。

　　第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

　　浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區(qū)域內從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。

　　第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

　　(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;

　　(四)公共秩序維護和協助做好管理區(qū)域內的安全防范工作;

　　(五)物業(yè)的檔案資料管理;

　　(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務內容。

　　第七條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價;非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(見附件)，結合當地實際，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務等級考評辦法，并按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。

　　普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務內容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用;

　　(四)辦公費用;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)經業(yè)主大會同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、收費標準，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務等級和具體收費標準后向當地價格主管部門申報;價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)在核定的中準價格及浮動幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務合同中明確。

　　業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。

　　第十條 實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產開發(fā)企業(yè)根據住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務的方案，依據所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準向當地價格主管部門申報物業(yè)服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案及成本測算等資料。

　　實行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務收費申請報告、小區(qū)設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務方案等資料。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

　　第十四條 業(yè)主委員會(或開發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

　　第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。

　　第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十條 物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。

　　物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實際制訂物業(yè)服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。

物業(yè)管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與社區(qū)管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質量技術監(jiān)督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，指導、協調、監(jiān)督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第七條原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應當經相關物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積和已入住戶數比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規(guī)劃、設計，應當征求相關專業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監(jiān)控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，共用設施設備的專業(yè)經管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養(yǎng)護責任，服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標準，結合當地實際情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。

　　第十三條建設單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明示物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務企業(yè)可以根據開發(fā)進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體項目交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總人數不足20人的，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內，符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯名向物業(yè)所在地的'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區(qū)居民委員會的代表協商組建。

　　業(yè)主大會籌備組應當按照有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　首次業(yè)主大會會議應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內召開。

　　首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案進行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

　　〔二)業(yè)主大會決議;

　　〔三)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　〔四)業(yè)主委員會委員名單。

　　業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應當依據業(yè)主委員會章程代表業(yè)主、業(yè)主大會依法履行職責，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十四條業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員侯選人。

　　業(yè)主委員會委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當協助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：

　　〔一)經業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，在30日內組織召開。

　　第二十六條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關資料。

　　第二十七條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定的資質等級承接物業(yè)管理服務業(yè)務。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。

　　第三十一條業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格和相應資質等級，并按照物業(yè)服務合同的規(guī)定提供服務。

　　第三十二條物業(yè)管理服務實行項目經理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經理人。

　　物業(yè)管理服務項目經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。

　　第三十四條業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務事項;

　　〔二)物業(yè)服務質量及服務費用;

　　〔三)物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業(yè)管理區(qū)域內公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護;

　　〔三)車輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區(qū)域內消防、安全防范、應急救助的協助和維護;

　　〔五)物業(yè)管理區(qū)域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理;

　　〔七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

　　第三十六條物業(yè)服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的規(guī)定交納物業(yè)服務費。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務合同報送物業(yè)服務項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十八條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結清相關費用;

　　〔四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的代表共同協商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會不依法履行職責;

　　〔二)業(yè)主委員會換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協調解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督，依法履行自治管理職責，配合、協助有關部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內，按照規(guī)劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。

　　第四十三條業(yè)主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結清相關費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規(guī)定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)經營單位進行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)、相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理條例7

　　明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會

　　在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據此前相關規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導規(guī)則》中明確。

　　提出小區(qū)"三位一體"綜合管理

　　現實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的'事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協調業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監(jiān)、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權時找對"門路"。比如，根據《條例》第47條，在小區(qū)內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監(jiān)督管理。

物業(yè)管理條例8

　　總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務機構管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定標準，依據物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務機構管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務機構對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　第四條

　　市住房保障和房產管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質量技術監(jiān)督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關工作。

　　第五條

　　物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權益，促進行業(yè)建設和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協會的指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。

　　第七條

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第九條

　　首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產生。

　　籌備組組建后七日內，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應當按照有關規(guī)定履行相關職責，并在成立之日起三十日內組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會經依法選舉產生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第十二條

　　業(yè)主大會會議可以采取現場會議的形式，也可以采用書面、網絡等征求意見的形式召開。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。

　　業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

　　第十四條

　　業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第十七條

　　業(yè)主委員會的工作經費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時進行約定。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會作出的決定，應當經全體委員過半數簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

　　第十九條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責；

　　（二）業(yè)主委員會過半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業(yè)主共同利益；

　　（四）不履行業(yè)主義務；

　　（五）利用委員資格謀取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　　（七）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。

　　第二十條

　　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。

　　已經建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開發(fā)建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設項目內已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條

　　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證和建設項目規(guī)劃設計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條

　　建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查。

　　在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現場核實。

　　第二十六條

　　建設單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。

　　第二十七條

　　建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第二十八條

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

　　建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料的同時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

　　物業(yè)服務管理

　　第二十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格，取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承接物業(yè)項目。

　　非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、資質證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十條

　　物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經理責任制。

　　物業(yè)項目經理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術人員應當按照規(guī)定取得相應的技術職稱證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質、管理實績要求、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起二十日內，持物業(yè)服務合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

　　（三）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　　（五）向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的`物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　物業(yè)配套使用的電梯費和室內停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據社會平均物價指數變動情況適時進行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調整的，應當經過業(yè)主大會決定。

　　實行市場調節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協商后，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意后，物業(yè)服務合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務合同期限內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定的內容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

　　（一）預收的物業(yè)服務費用；

　　（二）全部物業(yè)檔案資料；

　　（三）物業(yè)管理用房、共用設施設備用房；

　　（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。

　　業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動。

　　第四十一條

　　未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實行社區(qū)物業(yè)服務機構管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務機構由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據社區(qū)設置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經市物業(yè)行政主管部門批準后成立。

　　市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務機構給予適當補貼。

　　第四十二條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

　　第四十三條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條

　　經業(yè)主大會決定，或者經物業(yè)區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　自行管理的物業(yè)服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業(yè)主共同協商確定。

　　自行管理不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務機構應當終止服務，并按照規(guī)定辦理相關交接手續(xù)。

　　第四十六條

　　未選舉產生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當在管理區(qū)域將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　物業(yè)的使用和維護

　　第四十八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規(guī)定的；

　　（二）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

　　（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規(guī)定的；

　　（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

　　（七）產生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

　　（八）擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十九條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應當經有利害關系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

　　第五十條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構申報登記。物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關規(guī)定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經市物業(yè)行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束后，所發(fā)生費用由相關受益人共同分攤。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規(guī)定予以補足。

　　第五十三條

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從物業(yè)服務費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業(yè)主專有部分、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

　　物業(yè)保修期內，發(fā)生工程建設質量問題的，由開發(fā)建設單位按照規(guī)定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構和業(yè)主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條

　　設置于房屋內部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構或者有關管理單位進行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

　　監(jiān)督管理

　　第五十六條

　　市、區(qū)、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內的有關事項進行監(jiān)督檢查：

　　（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督；

　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督；

　　（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督；

　　（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　　（五）城鄉(xiāng)建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質量保修責任等情況進行監(jiān)督；

　　（六）價格行政主管部門對物業(yè)服務收費、價格公示等情況進行監(jiān)督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內居民噪聲等情況進行監(jiān)督；

　　（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　　（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督；

　　（十）工商行政主管部門對無照經營等情況進行監(jiān)督；

　　（十一）質量技術監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；

　　（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質量等情況進行監(jiān)督。

　　其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監(jiān)督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。

　　第五十八條

　　有關行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)現違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當對有關行政管理部門的調查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業(yè)服務企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業(yè)服務企業(yè)資質等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條

　　實行物業(yè)服務信用保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

　　物業(yè)服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業(yè)管理活動出現糾紛時，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協調解決；街道辦事處協調無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協調解決；出現重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協調解決。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調解聯席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構、業(yè)主代表等共同協商，調解糾紛。調解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

　　法律責任

　　第六十二條

　　物業(yè)行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條

　　建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（三）對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（五）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未取得資質證書從事物業(yè)服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　（二）物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關行政管理部門根據相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

物業(yè)管理條例9

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)終于出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候學習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動，投入了太多的心力。

　　比照經歷4年時間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。

　　《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰(zhàn)役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。

　　我在4年多的社區(qū)公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執(zhí)一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩(wěn)定。《條例》的出臺，無疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。

　　我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在于買賣行為當中;各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。

　　我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的`工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。

　　《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續(xù)向立法機關提出建議。

　　總之，物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始，需要業(yè)主們的理性和團結，需要政府部門的監(jiān)督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規(guī)范。從而實現物業(yè)管理之社會價值的最大化，即社會穩(wěn)定，經濟發(fā)達。

　　作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會的權利和義務的描述有如下看法：

　　由于《物權法》還沒有出臺，“所有權決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規(guī)定，事實上是把業(yè)主所有權力當中的“物業(yè)管理權”明確地交給了業(yè)主。可畢竟這部法律是調整物業(yè)管理活動的，在本部法律中說明業(yè)主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過程中，《條例》賦予業(yè)主的權利是足夠的。

　　從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實際上是沒有什么可以單獨行使的權利。這其實是和物業(yè)本身的特點是相適應的。由于物業(yè)管理實際上是對全體業(yè)主的共同共有財產進行的管理和服務，故業(yè)主單獨行使某些權利，勢必導致其他業(yè)主權益的影響。也不利于物業(yè)管理活動的進行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數業(yè)主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。

　　而第七條中關于業(yè)主的義務，實際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的義務，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準則(就是《業(yè)主公約》的內容)作為依據。任何超出此范圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。

　　從第八條到第二十條，說明了一個物業(yè)管理區(qū)域內的最高權力機構是業(yè)主大會，而業(yè)主大會的組成是全體業(yè)主。這實際上就是物業(yè)管理區(qū)域內的全民公決形式。而業(yè)主委員會，則是一個執(zhí)行機構和秘書機構。

　　就目前的實際情況而言，業(yè)主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度”等。

　　《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監(jiān)督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。

　　關于業(yè)主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業(yè)主委員會，除了有時間參與業(yè)主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質和專業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會的權力，在不同業(yè)主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業(yè)主委員會和委員的權力，把最高權力交給業(yè)主大會的設計是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業(yè)主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會委員的人士的應有心態(tài)。

　　在第十七條中，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個社區(qū))長治久安的必要法律保障。一個社區(qū)，就是一個小型的社會，而業(yè)主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區(qū)中多數業(yè)主和少數業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數業(yè)主行為的過程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實質上是業(yè)主之間的糾紛。

　　《條例》中還有一些關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場經濟的逐步完善，業(yè)主的物權將會得到越來越多的尊重。

　　以上便是我就有關業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。

　　其實，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來自于物業(yè)管理區(qū)域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來應有的公共部位的受益權回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實惠。

　　另外就是在前期物業(yè)管理過程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規(guī)定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。

　　《條例》雖然出臺了，可相關配套的法規(guī)還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注并參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。

　　“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理，協助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理，從而實現在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會安定”應是我們每個業(yè)委會委員自己給自己的責任。

物業(yè)管理條例10

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，改善生活和工作環(huán)境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 市房產行政主管部門對本市的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　縣(市)、區(qū)房產行政主管部門對本轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財政、物價監(jiān)管、民政、公安、城市執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、工商、質監(jiān)等相關部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理有關工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應當建立物業(yè)管理聯席會議制度，協助房產行政主管部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導，調解物業(yè)管理服務糾紛。

　　第四條 鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協會。物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)服務用房

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地房產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會意見。

　　分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。

　　物業(yè)服務用房標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的2‰提供;超過20萬平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區(qū)物業(yè)服務用房比例可適度調增。非住宅區(qū)物業(yè)服務用房由雙方協商確定物業(yè)服務用房面積。

　　物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、暖、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。業(yè)主委員會的辦公場所應當從物業(yè)服務用房中調劑解決。

　　第七條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當向房產行政主管部門提交物業(yè)服務用房的房號及相關資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

　　市、縣(市)房產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產登記簿中載明物業(yè)服務用房房號和面積。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)其他有關文件資料。

　　符合成立業(yè)主大會條件的，縣(市)、區(qū)房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表擔任。

　　第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十四條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十五條 通過招標投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

　　第十六條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十七條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

　　(二)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

　　(三)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施及物業(yè)服務用房等。

　　第十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十九條 前期物業(yè)服務合同生效之日至銷售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。銷售房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

　　物業(yè)買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起止日期自建設單位催告物業(yè)買受人接受交付的期限結束次日起計算。

　　建設單位銷售房屋時不得與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務費。

　　第二十條 前期物業(yè)服務合同有效期限內，物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權的，應當書面報告物業(yè)所在地房產行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。物業(yè)服務企業(yè)應當自公示之日起給業(yè)主3個月準備時間，但業(yè)主同意物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。

　　雙方當事人應當在前款規(guī)定的準備時間內繼續(xù)履行合同。

　　第二十一條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十二條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。

　　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地建設行政主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

　　物業(yè)保修期滿，物業(yè)所在地建設行政主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求房產行政主管部門的意見。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第二十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當約定下列主要內容：

　　(一)物業(yè)服務項目及其內容、服務標準;

　　(二)物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

　　(三)雙方權利義務;

　　(四)違約責任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業(yè)服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。

　　第二十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書和管理人員職業(yè)資格證書。

　　第二十五條 物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務收費實行政府指導價，非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　第二十六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，由市、縣(市)政府價格主管部門會同房產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務基準價格及其浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據經批準的基準價格和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，根據服務內容和質量由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第二十七條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以物業(yè)空置、房屋質量存在問題和未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)服務費。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的.，應當提前3個月書面告知業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務終止后10日內，按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第三十條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和本辦法第十八條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(五)違反規(guī)定擺攤設點、占道經營;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經營活動;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。

　　第三十四條 物業(yè)管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　第三十五條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容;

　　(二)裝飾裝修工程的實施期限;

　　(三)允許施工的時間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于嚴重影響消防通道的車輛，由物業(yè)服務企業(yè)上報公安機關消防機構依法清理。

　　第三十七條物業(yè)維修、更新、改造的費用，依照下列規(guī)定承擔：

　　(一)專有部分所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔。

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關規(guī)定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔;

　　(三)物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護和更新改造費用由專業(yè)經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第七章 罰 則

　　第四十一條 違反本辦法規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第四十三條 違反本辦法規(guī)定，已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府有權責令建設單位限期改正。

　　第四十四條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第四十五條 違反本辦法規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第四十六條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關資料的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第四十七條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由房產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第四十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十九條 違反本辦法規(guī)定，裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由市、縣(市)房產行政主管部門責令改正，處500元以上1000元以下罰款。

　　第五十條 違反本辦法規(guī)定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章 附 則

　　第五十一條 本辦法如與上級規(guī)定相抵觸，按照上級規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十二條 本辦法自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例11

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)，是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配置的設施設備和場所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過他人或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　物業(yè)管理分為標準物業(yè)管理和準物業(yè)管理兩種形式。標準物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定進行的物業(yè)管理。準物業(yè)管理是指除標準物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條各級人民政府應當創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)的標準物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，實行優(yōu)惠政策推動物業(yè)管理產業(yè)健康發(fā)展。

　　各級人民政府應當推進對老舊小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

　　第四條市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門負責全市物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。

　　縣(市)區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政部門對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃、城管、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防、價格、工商、稅務、民政、財政、郵政、人防等有關部門應當按照各自職責，做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的相關工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導所轄區(qū)域內業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理中的糾紛，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。

　　居(村)民委員會協助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。

　　第五條物業(yè)服務行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會

　　第六條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

　　(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總數過半數的業(yè)主同意。

　　第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主人數較多不便于召開全體業(yè)主大會的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。業(yè)主較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門確定。

　　分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實際入住已經達到兩年以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

　　申請成立業(yè)主大會，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主自行提出;

　　(二)由建設單位或者居(村)民委員會推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，公告時間不得少于七日。

　　第十條建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主大會籌備組工作，自首次業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關場地等)和已籌集的專項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付前，按照縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門確定的標準和方式繳交。

　　第十一條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務，以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當制定管理規(guī)約示范文本。

　　第十二條業(yè)主大會的組織及會議等活動按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定以下事項：

　　(一)業(yè)主大會的議事方式、表決程序;

　　(二)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

　　(三)業(yè)主大會定期會議的時間和形式;

　　(四)召開業(yè)主大會臨時會議的條件;

　　(五)業(yè)主投票權的確定方法;

　　(六)應當約定的其他事項。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當制定業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本。

　　第十三條業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。

　　業(yè)主委員會委員由五至十一人單數組成。業(yè)主委員會在其委員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會決議;

　　(三)業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會。第二項、第三項、第四項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。

　　第十五條未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導并協助業(yè)主共同決定有關事項。

　　第三章物業(yè)服務企業(yè)

　　第二十二條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并在資質許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。

　　外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當向市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，并到工商、稅務等部門辦理相關手續(xù)。

　　第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務。

　　第二十四條物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同進行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務合同收取服務費用;

　　(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督管理;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

　　(一)按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務合同約定的服務內容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況;

　　(五)協助有關部門制止違法行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務。

　　第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當協助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現違法行為或者安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關部門報告，同時采取相應的應急措施。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同前，經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務企業(yè)義務。

　　業(yè)主委員會應當自代行物業(yè)服務企業(yè)職責之日起三十日內，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　業(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責期限不超過一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會應當積極引入物業(yè)服務企業(yè)。代行職責期滿未能引入物業(yè)服務企業(yè)、經半數以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第二十八條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　建設單位應當按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。前期物業(yè)服務合同應當作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　前期物業(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準。前期物業(yè)服務收費標準由雙方約定，按照規(guī)定實行政府指導價的，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的收費標準和服務標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十條建設單位應當在銷售(預售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，在取得物業(yè)銷售(預售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷售場所公示。

　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的.責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門處理。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本。

　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務費。物業(yè)交付給買受人的，由買受人交納;尚未交付給買受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由建設單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于三十日。

　　第三十二條建設單位銷售(預售)物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關專業(yè)單位意見。建設單位應當按照有關規(guī)定將驗收合格的共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，相關專業(yè)單位應當及時接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續(xù)負責管理并按照要求進行整改。有關共用設施設備未移交相關專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交相關專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關專業(yè)單位接管后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　相關專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。

　　本條例施行前已經交付使用的物業(yè)，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第三十三條交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時，建設單位應當向物業(yè)買受人提供使用說明書、質量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。

　　第三十四條物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)管理時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對交接進行監(jiān)督，并在相應文書上簽字確認，在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門做好業(yè)主大會的成立工作。

　　第三十六條前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。

　　經過半數以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告;具備成立業(yè)主大會條件滿一年仍未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報請縣(市)區(qū)人民政府批準，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會履行以下職責：

　　(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務合同;

　　(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用;

　　(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費;

　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業(yè)主委員會應當履行的其他職責。

　　第十六條居(村)民委員會應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經半數以上業(yè)主同意的管理規(guī)約;

　　(三)居(村)民委員會委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所。第二項、第三項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。

　　第十七條業(yè)主發(fā)現受委托居(村)民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居(村)民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責，并依法追究其責任：

　　(一)不履行物業(yè)管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的;

　　(三)收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(四)向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責的。

　　居(村)民委員會審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責時，應當允許其申辯，允許業(yè)主旁聽，并將審議過程及結果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會應當積極推動業(yè)主大會成立工作。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居(村)民委員會履行職責。業(yè)主委員會成立后，居(村)民委員會應當主動與其進行物業(yè)管理交接工作。

　　第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者受委托居(村)民委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　受委托居(村)民委員會工作經費的收支情況應當同時接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

　　第二十條業(yè)主應當向為其提供服務的業(yè)主委員會成員、受委托的居(村)民委員會委員提供勞動報酬，具體標準及支付方式等事項由業(yè)主大會決定。

　　第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第五章物業(yè)管理服務

　　第三十七條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務，但不得將物業(yè)服務合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　第三十八條選聘物業(yè)服務企業(yè)時，提倡采用公開招投標。業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

　　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內公示七日，聽取業(yè)主意見。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供質價相符的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據物業(yè)建設條件、服務等級、服務標準、服務成本等情況分別實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。

　　物業(yè)服務收費實行政府定價、政府指導價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十一條物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會收取。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同中約定的服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置公布，聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業(yè)服務費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　實行物業(yè)服務酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

　　第四十二條業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時足額交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會有權要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費等事項引起相關爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時受理。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結清相關費用，受讓人應當將物業(yè)權屬轉移情況、業(yè)主姓名、聯系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備后，應當與最終用戶簽訂服務合同，并向最終用戶收取有關費用。

　　任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業(yè)服務企業(yè)支付相關費用。

　　第四十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。

　　物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主委員會并進行公示。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

　　第四十五條物業(yè)服務合同期滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當協商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;一方不續(xù)約的，應當在合同期滿三個月前告知對方。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

　　因物業(yè)服務合同期滿雙方不續(xù)約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到告知后五日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并及時協調解決有關事項。

　　第四十六條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關規(guī)定明確債權債務情況，并向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

　　(一)本條例第三十四條規(guī)定的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房;

　　(三)物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料;

　　(四)物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;

　　(五)其他應當移交的資料、財物。

　　新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。

　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務企業(yè)協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區(qū)人民政府責成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、公安機關等相關部門組織接管。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　第四十七條業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協會，就物業(yè)服務質量、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協會應當按照相關規(guī)定提供專業(yè)服務，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

　　第四十八條政府各有關部門應當公布投訴、報告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴后，應當及時處理并將處理結果回復投訴人;在接到關于物業(yè)管理區(qū)域內違法行為的報告后，應當及時依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務活動進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的工作情況進行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監(jiān)督檢查結果和信用檔案向社會公開。

　　第六章物業(yè)的使用和維護

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)及環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務協議，接受其監(jiān)督管理和指導。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關行政部門報告。

　　第五十二條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀;

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施;

　　(七)私圈、私占、私建停車場地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施;

　　(九)亂設攤點，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、張貼;

　　(十一)違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規(guī)定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規(guī)定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛影響他人;

　　(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(十六)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現物業(yè)管理區(qū)域內有前款規(guī)定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時改正;勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時向有關行政部門報告。

　　有關行政部門在物業(yè)管理區(qū)域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規(guī)的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，對車庫、車位的處分情況應當予以公布。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以就小區(qū)內劃定地面停車位和行車路線請求公安交通管理、消防部門予以指導。

　　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主擁有所有權或者使用權的車庫、車位的停車服務費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。其他規(guī)劃內車庫、車位的停車費、停車服務費,按照政府價格行政主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位停放車輛的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主大會的決定或者價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政部門制定的標準收取停車費、停車服務費，停車費歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將停車費、停車服務費單獨列帳，獨立核算。

　　業(yè)主對機動車輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設施平時用作停車位或者進行其他經營活動的，其收入應當按照有關規(guī)定優(yōu)先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價格行政主管部門會同人民防空主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設行政部門制定。

　　第五十七條依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，任何單位和個人不得擅自處分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主委員會提出具體方案，經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿后依法辦理有關手續(xù)。

　　第五十九條售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延;保修期滿后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，相關單位應當及時維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養(yǎng)護、更新、改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當對存在于其專有空間的共用設施設備進行檢查，發(fā)現問題及時向物業(yè)服務企業(yè)報告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業(yè)實行質量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質量保修書》執(zhí)行。建設單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門交存物業(yè)質量保修金。

　　建設單位不履行保修義務的，業(yè)主或者業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門核實后，維修費用在物業(yè)質量保修金中列支。

　　物業(yè)工程質量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當將物業(yè)質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　質量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門會同財政行政部門制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內已接管的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新的責任，所產生的費用按照有關規(guī)定在成本中列支。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護、更新等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當提前告知物業(yè)服務企業(yè)同時辦理相關手續(xù)，并及時恢復原狀。

　　第七章物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

　　第六十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的意見。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入居住小區(qū)或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　建設單位應當依照建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執(zhí)行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經營用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時征求住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的意見，在建設項目修建性詳細規(guī)劃中確定，不得任意調整。

　　第六十三條物業(yè)交付前，建設單位應當按照本條例規(guī)定的標準將物業(yè)管理用房及其產權證明等資料交給縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門。物業(yè)管理用房由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門查收后交給前期物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　經規(guī)劃部門批準實行物業(yè)分期開發(fā)，應當按照小區(qū)總體規(guī)劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開發(fā)進度，分期提供物業(yè)管理經營用房。

　　第六十四條在住宅區(qū)房屋初始登記時，物業(yè)管理用房應當同時辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權屬于物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，不得分割、轉讓或者抵押。

　　物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務和業(yè)主委員會日常辦公。

　　物業(yè)管理經營用房使用方案由業(yè)主委員會提出，并向全體業(yè)主公示。經營收益用于補充物業(yè)專項維修資金等物業(yè)管理的需要。

　　前期物業(yè)服務期間按照規(guī)定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經營的物業(yè)管理經營用房，其租賃或者經營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，經營收益應當專戶儲存，用于補充物業(yè)專項維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　第六十五條業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應當按照規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金不敷使用的，應當由業(yè)主續(xù)籌。

　　專項維修資金管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門會同財政行政部門制定。

　　第六十六條住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修或者更新、改造的，相關業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以提請住房和城鄉(xiāng)建設行政部門或者其他相關安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉(xiāng)建設行政部門申請列支住宅專項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

　　第六十七條物業(yè)轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

　　房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金應當返還業(yè)主。

　　第八章法律責任

　　第六十八條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例，國務院《物業(yè)管理條例》以及其他有關法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十九條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關規(guī)定實行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規(guī)定不履行相應義務的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規(guī)定未按時將合同報送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規(guī)定擅自撤離服務區(qū)域、停止物業(yè)服務活動的。

　　第七十條單位違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門責令其限期改正，并按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)建設單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規(guī)定，不履行保修責任或者不及時處理解決物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(二)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規(guī)定，不履行交接義務的;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(三)建設單位違反第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車庫、車位的處分情況的，給予警告;未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，給予警告并責令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)協會故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門給予警告，責令限期改正，并處一萬元以上三萬元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十二條單位或者個人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由有關行政主管部門按照職責分工依照相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。

　　第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規(guī)定，對存在于業(yè)主專有空間的設施設備出現問題時拒不配合或者阻撓共用設施設備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門責令改正;情節(jié)嚴重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十四條單位和個人違反本條例規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)服務費、停車費、共用設施設備經營所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　第七十五條住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理：

　　(一)未依法指導業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的;

　　(二)未按照規(guī)定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、處理的;

　　(三)發(fā)現物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

　　(五)利用職務便利，收受他人財物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　第七十七條各工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、管理區(qū)等政府派出機構所轄區(qū)域物業(yè)管理相關工作參照本條例執(zhí)行。

　　第七十八條市人民政府應當根據本條例制定實施細則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　城管執(zhí)法、房地產開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

　　分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發(fā)經營權證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經相關物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié)配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區(qū)內城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內的社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

　　住宅小區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價格改革和調整情況逐步核減，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。

　　專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十七條本條例實施前建設的住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位，專業(yè)經營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。

　　第十八條專業(yè)經營單位應當依法履行專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

　　各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施設備，屬于相關業(yè)主共有，但由經營單位投資經營的除外。

　　第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位的意見。

　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備接收管理手續(xù)，并協助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時,將物業(yè)服務用房及有關資料移交給業(yè)主委員會。

　　鼓勵建設單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)業(yè)主大會籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二節(jié)業(yè)主大會

　　第三十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

　　第三十二條業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的`決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

　　第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行召集義務的，經業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

　　第三節(jié)業(yè)主委員會

　　第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動。

　　業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

　　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

　　業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會過半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。

　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。

　　利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第四節(jié)業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務費;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第五十六條管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè);業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產生收益的分配，由業(yè)主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經費或者折抵物業(yè)服務費。

　　第五十八條業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務企業(yè)

　　第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。

　　第六十條物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十一條物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第六十三條物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節(jié)行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務

　　第一節(jié)物業(yè)服務內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會經業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(三)移交物業(yè)服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第二節(jié)物業(yè)服務收費

　　第六十九條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價;其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)主管部門，根據住宅物業(yè)種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

　　第七十三條專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。

　　專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節(jié)建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質量保修金。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門應當將與分部工程相對應的物業(yè)質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門應當對物業(yè)質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第二節(jié)專有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

　　第四節(jié)專業(yè)經營設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。

　　專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。

　　專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構，具體指導、協調物業(yè)管理的有關工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十七條實行物業(yè)管理聯席會議制度。

　　物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位應當給予協助、配合。

　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十條設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

　　第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金;物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書;

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經營設施設備的，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位意見的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

　　(四)挪用物業(yè)質量保修金和專項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯席會議的;

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例13

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實際使用人。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

　　第四條 物業(yè)管理應當按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業(yè)化、科學化管理。

　　第五條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領導，建立物業(yè)管理的協調機制。

　　第六條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產管理部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)(不含上街區(qū))房地產管理部門按照本條例規(guī)定的權限，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　城市規(guī)劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產監(jiān)督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責協調本轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協助房地產管理部門做好本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　居民委員會應當對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導與監(jiān)督，并依法調解本轄區(qū)內的物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關規(guī)定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第十二條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協調成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的二分之一。

　　籌備組組長由居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內的公告欄內公告，公告時間不得少于七日。

　　籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

　　第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等資料。業(yè)主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯系方式。

　　第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進行表決。

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。

　　第十九條 管理規(guī)約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會成員人數由三人以上單數組成，最高不超過十一人。每屆任期三年。

　　第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。

　　無正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

　　自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯名要求的，應當對業(yè)主委員會財務收支情況進行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：

　　(一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

　　(二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

　　業(yè)主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

　　第三十條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。

　　建設單位在銷售物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。

　　第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的`物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。

　　未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關部門規(guī)定的交付使用條件。

　　第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定進行物業(yè)管理交接驗收。

　　物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主或業(yè)主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第三十五條 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當參照物業(yè)服務合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案。

　　業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十六條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，與原物業(yè)服務企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。

　　原物業(yè)服務企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。

　　第三十七條 物業(yè)服務合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結果及時告知物業(yè)服務企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務合同;物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)約的，應當在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的，應當告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。

　　第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)提供服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區(qū)域內公示服務監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關改進和完善服務的意見和建議;

　　(六)配合居民委員會做好社區(qū)建設和管理的相關工作。

　　市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門應當對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范和相關規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費;逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

　　第四十條 物業(yè)服務收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、縣(市)、上街區(qū)價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業(yè)服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。

　　物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務成本，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。

　　第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章 物業(yè)的使用、維護和專項維修資金

　　第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規(guī)劃、建設、房地產、環(huán)境保護、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。

　　第四十七條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施的規(guī)劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定承擔相應的維修、養(yǎng)護責任。

　　第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂合同。

　　經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經規(guī)劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

　　(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(八)超過規(guī)定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以制止;制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。

　　第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產權登記前按照有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　本條例施行前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。

　　第五十三條 專項維修資金管理實行業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

　　專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關規(guī)定另行制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

　　前款規(guī)定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區(qū)域內的，由城市管理行政執(zhí)法機關行使;其他區(qū)域內的，由有關部門按照法定權限行使。

　　第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。

　　第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，建議原發(fā)證機關吊銷其資質證書。

　　第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務企業(yè)資質、物業(yè)服務項目招投標、物業(yè)服務收費等，根據國家、省有關規(guī)定，分別制定具體管理辦法。

　　第六十條 物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產管理部門制訂。

　　第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。

物業(yè)管理條例14

　　明確小區(qū)公共部位經營所得應建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備產生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經營性收益可以根據業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會自行管理的，應接受社居委的監(jiān)督。

　　將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤

　　據悉，目前很多小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的.利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內公示"老賴"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理條例15

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內相對集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養(yǎng)護、管理，并提供相關服務的活動。

　　第三條 縣級以上人民政府房地產行政管理部門應當加強本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主組織

　　第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級以上人民政府房地產行政管理部門會同有關單位按照居住區(qū)域設施共用情況劃定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統稱業(yè)主會)選舉產生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構。

　　第五條 業(yè)主會履行下列職責：

　　(一)制定業(yè)主會章程和業(yè)主公約;

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)審查物業(yè)管理服務合同草案;

　　(四)授權業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務合同;

　　(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續(xù)籌辦法;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第六條 業(yè)主會通過的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第七條 業(yè)主會的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會章程規(guī)定。業(yè)主會應當依照本條例和業(yè)主會章程開展活動。

　　第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應當召開第一次業(yè)主會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起三十日內，報所在地縣級人民政府房地產行政管理部門備案。

　　第九條 業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)組織召開業(yè)主會;

　　(二)根據業(yè)主會的書面授權，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務合同。

　　(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;

　　(四)聽取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議;

　　(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務合同;

　　(六)業(yè)主會賦予的其他職責。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同的規(guī)定行使權利、履行業(yè)務。

　　使用人經業(yè)主書面授權，在授權范圍內代表業(yè)主行使權利、履行相應的義務。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，將營業(yè)執(zhí)照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產行政管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

　　(一)根據法律法規(guī)和物業(yè)管理服務合同，擬訂物業(yè)管理制度;

　　(二)依物業(yè)管理服務合同約定收取物業(yè)管理服務費用;

　　(三)選擇專營企業(yè)承擔專項經營服務業(yè)務;

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應當經業(yè)主會審議通過。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：

　　(一)履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務;

　　(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(三)接受其業(yè)務活動所在地縣級以上人民政府有關行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內房屋開始出售至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協議。

　　物業(yè)管理區(qū)域內未售出的房屋，其物業(yè)管理服務費用由物業(yè)出售單位承擔。

　　第十五條 物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務用房，其費用列入開發(fā)建設成本，所有權屬全體業(yè)主共有。

　　第十六條 物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會成立之日起十五日內向業(yè)主委員會移交下列物業(yè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施、設備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保證文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)按照國家規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施物業(yè)管理;

　　(二)將物業(yè)管理的注意事項書面告知業(yè)主、使用人;

　　(三)按照業(yè)主會審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業(yè)管理服務合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全保衛(wèi)工作;

　　(五)發(fā)現物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時，按照物業(yè)管理服務合同的約定及時進行維修;

　　(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;

　　(七)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善服務措施;

　　(八)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，必要時向業(yè)主委員會或者有關部門報告;

　　(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內的設施;

　　(十)按照物業(yè)管理服務合同做好其他服務事項。

　　第十八條 確定物業(yè)管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務內容、服務質量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務價格，由業(yè)主委員會根據業(yè)主會的書面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價協商確定。

　　物業(yè)管理服務項目和價格應當公布。

　　第十九條 物業(yè)管理服務費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務合同約定范圍以外的其它服務事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務合同約定范圍提供有償服務的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除之日起十五日內，向業(yè)主委員會辦理全部物業(yè)檔案資料、有關的財務賬冊、物業(yè)管理服務用房和業(yè)主共有的其他財產的移交手續(xù)。

　　第二十二條 通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責;通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設備的'維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。

　　業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門負責的事項有意見和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關單位和部門反映并協調處理。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費用，由相應管理服務單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務單位的委托，代收有關費用。

　　第五章 物業(yè)使用與維修

　　第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質;

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動房屋共用設備、共用設施;

　　(四)違章搭建建筑物、構筑物;

　　(五)違反規(guī)定設置攤點、集貿市場;

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;

　　(八)排放有毒有害物質，放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。

　　(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質的，應當符合城市詳細規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。

　　第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　第二十七條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時，有關業(yè)主、使用人應當予以配合。

　　第二十八條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘的，應當與業(yè)主委員會協商，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第二十九條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主會書面同意后，按照有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關手續(xù)，并與業(yè)主委員會簽訂協議，支付場地租金。

　　按前款規(guī)定收取的場地租金應當納入維修基金。

　　第三十條 物業(yè)管理實行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲，專款用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預算，經業(yè)主委員會提交業(yè)主會審議批準后實施。

　　前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條 維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶核算。業(yè)主轉讓房屋時，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時過戶。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應當按照國家有關規(guī)定和合同約定在保修期限內對物業(yè)承擔保修責任。

　　保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用設施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。

　　保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業(yè)主承擔。

　　第六章 法律責任

　　第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的，應當承擔相應的違約責任。

　　第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產行政管理部門責令限期改正，可并處五千元以上五萬元以下罰款：

　　(一)未移交物業(yè)管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務用房的;

　　(三)在前期物業(yè)管理期間動用維修基金的。

　　第三十六條 在物業(yè)管理活動中違反其他法律、法規(guī)的，由有關行政主管部門按照相關法律、法規(guī)處理。

　　第三十七條 縣級以上人民政府房地產行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時受理并處理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴。

　　第七章 附則

　　第三十八條 本條例所稱的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由省人民政府建設行政管理部門確定并公布。

　　本條例中業(yè)主公約、為主會章程、物業(yè)管理服務合同的參考文本，由省人民政府建設行政管理部門制定。

　　第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。

　　第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據。

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