高端公寓物業管理方案

時間：2021-12-25 17:48:34 高端公寓物業管理方案我要投稿

高端公寓物業管理方案

　　一、方案

　　方案是計劃中內容最為復雜的一種。由于一些具有某種職能的具體工作比較復雜，不作全面部署不足以說明問題，因而公文內容構成勢必要繁瑣一些，一般有指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。

　　方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發，所以不用落款，只有標題、成文時間和正文三部分內容。

　　1、標題

　　方案的標題有兩種寫法：一個是“三要素”寫法，即由發文機關、計劃內容和文種三部分組成，如《北華大學五年發展規劃總體方案》；一個是“兩要素”寫法，即省略發文機關，但這個發文機關必須在領頭的“批示性通知”（文件頭）的標題中體現出來，如《治理采掘工業危機，實現良性循環方案》。成文時間，為鄭重起見，方案的成文時間一般不省略，而且要注在標題下。

　　2、正文

　　方案的正文一般有兩種寫法：一是常規寫法，即按“指導方針”、“主要目標（重點）”、“實施步驟”、“政策措施”及“要求”幾個部分來寫，這個較固定的程序適合于一般常規性單項工作；二是變項寫法，即根據實際需要加項或減項的寫法，適合于特殊性的單項工作。但不管哪種寫法，“主要目標”、“實施步驟”、“政策措施”這三項必不可少的，實際寫作時的稱呼可以不同，如把“主要目標”稱為“目標和任務”或“目標和對策”等，把“政策措施”稱為“實施辦法”或“組織措施”等。在“主要目標”一項中，一般還要分總體目標和具體目標；“實施步驟”一般還要分基本步驟或階段和關鍵步驟，關鍵步驟里還有重點工作項目；“政策措施”的內容里一般還要分“政策保證”、“組織保證”和“具體措施”等。

　　方案也可以是下級或具體責任人為落實和實施某項具體工作而形成的文件，然后報上級或主管領導批準實施。寫法要求同上。

　　二、高端公寓物業管理方案

　　為了確保事情或工作扎實開展，就需要我們事先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。方案要怎么制定呢？下面是小編為大家收集的高端公寓物業管理方案，歡迎大家分享。

　　高端公寓物業管理方案1

　　公寓是一個綜合性商住項目，其交通便捷，周邊商業氣氛之濃厚，項目自身硬件設施齊全，是當今京城中難得的一個優質項目，面對這樣一個品質優秀的項目，作為物業管理公司管理者我想從以下幾個方面淺談一下對“酒店式公寓項目”的管理設想。

　　一、項目的開辦期

　　1.確定人員組織架構：根據該項目總建筑面積及各種工程設備用房及設備的設置情況等，合理設置專業人員的數量，主管級以上人員的定位應為從事過酒店及高檔公寓的管理人員為主。

　　2.進行科學的財務預算：根據項目的現狀合理測算正常年度及首年度的財務經營年度預算，以便做到合理控制成本，增加經營收入。

　　3.制定項目各項管理制度：在制定項目管理的制度上，應分別制定公寓與公寓的各項規章制度，使制度為管理服務。

　　4.進行項目上系統的設計：為體現“公寓”高檔項目的品質，應對項目各類標識進行統一的規劃設計，加強項目對外整體效果的感觀。

　　5.招聘及培訓上崗員工：利用網上或報紙形式招聘所需人員，并在開盤結束前1個半月全部上崗，進行崗上業務培訓，以便后期進行規范的人員管理。

　　二、項目內部裝修期

　　對于裝修管理是我們的主要工作之一，二次裝修管理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時裝修的時間集中在夏季且面積大，戶數多，人員雜，容易存在消防上的隱患和裝修質量，所以在裝修過程中應加大保安人員和工程人員的日常巡視。

　　三、項目入住期

　　1.現場摸擬演練：在項目正式入住前半個月對參加辦理入住手續的員工，進行2—3次的入住演練培訓，從演練中找問題，找差距，為入住打好基礎。

　　2.做好入住其間的宣傳：在辦理業主/住戶入住手續其間，應將物業公司的背景資料，各種物業管理的法規文件及辦理手續流程等文件，以板刊形式向業主/住戶做一展示。

　　3.建立健全入住業主/住戶的管理檔案：建立健全管理檔案是保證管理與服務的基本條件，也是極為重要的一個環節，故應隨著業主/住戶入住隨時完善業主/住戶檔案。

　　四、項目正常期

　　1.與入住業主/住戶進行溝通：只有了解業主/住戶的所需，才能提供有計劃的服務，所以物業公司可以通過發放業主/住戶需求問卷的形式，收到業主/住戶反饋的信息，為下一步服務提供必要的參考依據。

　　2.開展“金鑰匙”管家服務：根據項目入住業主/住戶的比率，逐步對其重點業主/住戶開展“金鑰匙”管理服務，力求以點到面的擴大物業公司的影響。

　　3.根據項目情況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務咨詢活動。比如：最新政策法規宣傳等。

　　五、公寓項目總體設想

　　1.人力資源管理工作

　　員工隊伍的組織，確立項目部組織，認真做好員工定編、定崗、定職工作，引進項目部所需人員進行培訓、員工考核激勵、員工的勞動報酬和福利等。

　　2.物業財務、物資采購及出入庫管理工作

　　3.物業及管理物業檔案資料的收集管理工作

　　4.根據公司貫徹的規范化酒店式服務標準，對各部門的日常工作實施情況進行監督、檢查。對不符合標準的行為和工作及時指正，并協同人事管理工作對事件負責人進行行政處罰

　　六、工程運行維修管理

　　1.根據項目先進的硬件設施，應具備有相關證書、并從事本行業2年以上的專業人士。

　　2.接管驗收：根據物業公司的物業接管驗收程序，由公司總部組織相關人員和部門組織進行接管驗收工作。以此來發現原來設計中不利于和不便于物業管理的內容，及時協調解決，防止再進行二次改造。

　　3.接管驗收后檢查：接管驗收后的工程檢查是物業公司實施工程管理的一項重要工作內容，根據我們公司的工程驗收實踐，雖然工程經過相關政府部門驗收通過，甚至是優質工程，但也存在著不安全隱患和施工遺留問題。主要檢查內容包括安全方面，電氣安裝方面和設備安裝方面，接管后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術力量進行，確保不留任何問題死角。

　　4.接管后的保養：接管后檢查的處理完善工作，是徹底保證項目的正常功能發揮的一次性進行的基礎性保養工作，保養的內容包括全部工程動力系統的設備設施，因為在施工其間，施工單位不會按規定保養設施設備，所以接管后進行一次徹底的保養是很有必要的。

　　5.接管后的日常保養：接管后日常保養維修體現預防管理的思想，將按照各部門的管理工作手冊和作業手冊程序進行，通過我們嚴格的操作和管理，能保證工程設備設施時時處于完好的正常工作狀態，能把維修問題處理在發生之前，盡量做到主動維修保養，減少業主/住戶投訴報修。

　　七、安全管理

　　1.為了保證業主/住戶有一個安全、文明、整潔、舒適的環境，在安全方面我們會重點做好以下工作。

　　(1)嚴密的組織機構和高素質保安人員是為業主/住戶提供保安服務的前提。

　　由于該項目是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對安全工作要求分外嚴格，通過建立嚴密的組織機構來實現管理，具體落實崗位的設置及人力的調整，來保證不因管理漏洞而引發重大刑事案件和交通事故。

　　(2)形成安全防范網絡

　　通過門衛治安管理、巡邏治安管理這二道防線形成安全防范網絡。特別是巡邏治安管理，使其成為治安工作的重心，以防突發事件的發生。

　　(3)為此要制定出《緊急事故應急處理方案》和火災應急處理方案，制定的處理方案是必須切實可行的。

　　(4)科學的管理手段和各項規章制度的建立是為業主/住戶提供保安服務的保證。

　　2.治安管理

　　治安管理的基本原則：

　　A堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針。

　　B堅持物業內部的治安管理與社會治安相結合的原則。

　　C堅持“用戶至上，服務第一的服務宗旨。

　　D堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。

　　八、車輛管理

　　搞好車輛管理，防止車輛亂停亂放和車輛被盜。關鍵是搞好停車場建設和建立健全車輛管理制度。

　　搞好停車建設：保證經濟、方便管理、規劃好停車場的區位布置，保持車場清晰，明亮，有清晰的指示標志，配備足夠的防范設備。

　　建立健全車輛管理制度

　　1.車輛保安員崗位責任制

　　2.收費崗保安員的崗位職責

　　3.帶車崗保安員的崗位職責

　　4.車輛管理規定

　　5.停車場的配置

　　九、消防管理

　　1.建立消防組織、明確其職責。

　　2.貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則。

　　3.建立健全消防安全制度。

　　A.動用明火管理制度。

　　B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序。

　　C.重點部位防火制度，建立消防檔案。

　　D.消防安全檢查制度。

　　E.疏散示意圖。

　　F.火災應急處理方案。

　　G.消防人員應定期業務培訓。

　　十、保潔的管理

　　1.電梯保潔規程

　　2.電梯間保潔規程

　　3.洗手間保潔規程

　　4.公共通道保潔規程

　　5.垃圾的'收集處理

　　6.外墻清洗：每年2次

　　7.滅蟑滅蟲：每年4次，根據衛生防疫部門要求

　　8.石材保養：大堂地面、外墻每年2次除以上常規保潔外，還將根據業主/住戶需求提供下列服務

　　1.室內吸塵

　　2.室內玻璃清潔，室內保潔

　　十一、綠化管理

　　外圍綠化及大堂綠色植物的設計、擺放水平關系到項目的整體形象和檔次，賞心悅目的室內外園林設計與擺設會大大提高招商環境氛圍，將會直接影響到業主/住戶的入住心理建議應聘請專業有經驗的室內外園林設計專家進行設計實施。

　　十二、銷售與客服的管理

　　銷售部的服務好與壞直接影響到日后的管理和服務，所以須全力以赴作好經營工作。做好市場策劃、經營及市場信息的搜集，分析和利用，根據市場的動態發展需要，制定銷售計劃及市場推廣計劃，采取有效措施搞好業主/住戶服務工作，樹立全局意識，搞好全程服務并制定切實可行的實施細則及操作程序，負責房屋租賃合同的生成及落實，保證整體市場營銷工作的順利完成。

　　十三、如何做好日后的客服工作

　　1.使業主/住戶在入住時就有一種在家的溫馨感受。

　　2.急業主/住戶所需之需，想業主/住戶所想之想。

　　3.為業主/住戶提供全程高效的服務。建立和保持與業主/住戶的經常不斷的溝通和聯系，做好業主/住戶的意見征詢和業主/住戶的回訪工作。

　　4.對于業主/住戶所提出的意見應及時反饋到有關部門領導，并制定解決方案，將處理完的結果及時給業主/住戶答復，達到滿足業主/住戶要求的目的。

　　5.業主/住戶服務肩負著為業主/住戶創造一個輕松、愉快的辦公和居住的環境。

　　如：每逢重大節假日可根據業主/住戶的需求組織一些各種形式的聯誼會，豐富業主/住戶的業余生活，達到加深與業主/住戶的溝通和理解。

　　十四、如何經營

　　可以利用空置的房間對外招租，同時也可以引進一些方便業主/住戶在生活中必備的如：無水洗車、代售車、船、機票，洗衣中心等多項服務設施。可以代業主/住戶出租房屋，代業主/住戶辦理一些日常沒有時間辦理的事情。

　　十五、商場的管理

　　因為我們的項目處在商業氛圍較濃的環境，所以在業主/住戶入住上存在著不太方便因素，所以建議商場應以大型超市為主，因為超市包括的物品較全，從而能夠提供業主/住戶在生活方面的必須品。

　　十六、工服配置基本標準

　　1.經理(男)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙。領帶2條，襪子3雙。夏季：白色短袖襯衫2件，純毛薄料西褲2條。

　　2.經理(女)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　3.部門主管(女)灰色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　4.文員服裝：紅色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　5.保安服裝(男內保)深草綠色西服上衣2件，黑色長褲2條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，領帶2條，襪子2雙。

　　6.工程服裝(冬季)：外衣1件，長褲1條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，襪子2雙。(夏季)：短袖襯衫2件，長褲2條。

　　7.保潔員工服裝(冬季)：上衣應為黃色，長褲2條，白色襯衫2件，布鞋2雙。

　　高端公寓物業管理方案2

　　基本情況：

　　奧林國際公寓二期工程施工現場正處于初級階段，打樁工程已經結束，已進入基礎施工階段。施工現場已布置圍墻，但部分圍墻下方存在空隙，外來人員、拾荒者、偷盜分子隨時可能進入。施工現場北側及西北角密林處屬于偏僻地段，比較難看管。施工現場內部路況比較差，還存在單行路段，隨時可能出現堵車現象。

　　東南西北四個門崗管理要求各不相同，東門崗施工人員和生產車輛可以正常進出；南門崗由于路況問題暫時不允許生產車輛進入，施工人員可正常通行；西門和北門與政府道路相鄰，車輛出行會帶出很多泥土，給該路段的清掃工作帶來很多不便，且西門內側存在單行路段，所以生產車輛只能進入不能出行，施工人員可從兩門正常進出。施工現場內部還存放了大量土方和鋪設路段的磚石。

　　針對以上施工現場各種情況，必須要嚴格加強保安隊伍各崗位的執勤制度及執勤要求，讓保安隊伍中的每名隊員都具備“在其職、盡其責”的工作意識，要嚴格執行上級領導下發的各項工作要求，盡最大努力做好本職工作，為建設一直堅固的高素質的保安隊伍而奮進。

　　根據施工現場的具體情況制定以下方案：

　　一、人員配備：

　　施工現場計劃配備保安人員35人，保安人員根據各崗位的執勤要求，嚴格履行各項管理規定。保安隊具體崗位包括：施工現場4個門崗，售樓處門崗，施工現場內部和外圍巡邏崗，施工現場內部道路疏導崗，清理暫設居住區擺攤設點人員的機動崗。

　　二、區域劃分：

　　所管轄范圍劃分為四個區域：

　　1區、施工現場內部；

　　2區、施工現場外圍；

　　3區、售樓處；

　　4區、暫設居住區。

　　三、班次設定：

　　班次及值勤時間劃分：

　　一班：08∶00——12∶00、18∶00——23∶00、

　　二班：12∶00——15∶00、23∶00——03∶00、

　　三班：15∶00——18∶00、03：00——08∶00、

　　值勤實行三班倒，一日6班每人每天平均工作8小時。

　　四、人員分配：

　　白天工作崗位配置：施工現場及售樓處5個門崗共配置6人，原則只設5人，但西門崗內側存在單行路段，大門在沒有施工人員和生產車輛通行時始終處于關閉狀態，進入車輛和人員時把門打開，況且大門比較大，所以西門必須配備2人才能有效地管理該門崗；施工現場內部巡邏人員配備2人同時負責交通疏導工作；施工現場外圍巡邏人員配備2人；1名帶班員負責清理暫設居住區擺攤設點人員，每班滿編11人。全天發放土票保安員1人，保安隊長全天不定時對施工現場巡視及對保安隊各崗位進行檢查。

　　夜間工作崗位配置：5個門崗配置6人，北門崗夜間時常出現盜竊分子比較危險，所以要配備2人進行巡視，其他門崗各1人；施工現場內部配備2人對道路及各工地進行巡視；施工現場外圍配備3名巡邏員（包括帶班員），負責巡視圍墻處是否有人竄入，工作重點為北側；

　　五、主要任務：

　　1、保安門崗嚴格執行《入場須知》上的所有制度條款；

　　2、維護各項施工設施的.完整性不遭到破壞；

　　3、所有執勤保安人員嚴加盤查出行的拉土和拉磚石車輛；

　　4、嚴格控制或制止參建各方所有人員在施工現場及生活區內打架斗毆；

　　5、疏導施工現場內部道路停放車輛，保障道路暢通；

　　6、清除施工現場內部和外圍撿破爛人員；

　　7、清除暫設居住區擺攤設點人員。

　　保安人員要嚴加巡視施工現場內的工作對象，發現可疑或不安全跡象執勤保安需認真及時妥善處理。遇到突發事件可對懷疑目標進行監視跟蹤，并在必要時向值班領導請示，在第一時間向公安部門報警或與相關部門進行聯系，并及時通過電話向公司上級領導匯報。

　　保安隊設隊長一名、班長三名。保安隊長、班長協助主管領導全面抓好保安隊工作，熟悉施工現場及周邊區域的環境狀況，與周邊相關部門做好協調工作。掌握施工現場各類高空作業的分布狀況和治安特點。熟悉治安法規條例，牢記公司的各項制度規定，以身作則不定時巡查，檢查每班保安值勤情況，發現治安或違反規章制度問題及時處理，并向上級及時準確全面匯報。密切注意隊員的思想動態，抓隊員的思想教育工作，不斷提高全隊的思想意識，按計劃要求組織隊員進行應對突發事件的培訓，全面提高每名隊員的應變能力。認真完成上級領導交予的各項任務。

　　高端公寓物業管理方案3

　　一、智慧公寓管理系統方案優點

　　智慧公寓最大的特色便是服務性和舒適度，通過智能硬件和管控系統的有機結合，毫無疑問實現了服務性和舒適度的最大化。對比于傳統出租公寓的人員管理，智慧公寓最大的特點就是無人化管理和智能化運營，實現在線化預約看房，線上入住、退租，降低了人力操作的成本，也提升了管理的效率。

　　1、租客體驗提升

　　智慧公寓通過智能硬件和管控系統的結合，提升服務型和舒適度，在入住階段，租客通過手機APP，管理控制房間各項智能設備，高效率的處理家庭事務。租客經常丟鑰匙也不用運營方緊急上門，租客的體驗提升，運營方的管理也更加方便。

　　2、燃氣、用水、用電數字化管理

　　運營方可以通過手機APP統一管理公寓樓的燃氣、用水、用電情況，這樣做避免了大量的人力資源浪費，又節能減排，提高了管理效率。租客還可以通過管理軟件，清楚的了解自己用水用電情況，及時避免不必要的浪費。

　　3、房租繳費管理

　　公寓最重要的一個問題是房租的收取，雖然很多人都會準備交房租，但難免會有人拖著不交，智慧公寓系統就能解決這一煩惱。智慧公寓管理系統能讓自動化掌控房屋，只要不在約定時間繳房租，房門就無法打開。一切都是自動控制，體現出智慧公寓的統一。

　　二、智慧公寓管理系統方案功能

　　智慧公寓管理系統的使用方式非常簡單，在通過我們的工作人員部署了相關的服務器和智能家居硬件設施后我們就可以通過手機APP來控制和管理這些設備，用戶可以通過電腦端和手機端來訪問服務器，公寓管理網關會把各個智能家居設備的節點信息匯總到這里，該網關可以進行聯網，把相關的信息處理之后發送到云端服務器。而手機就可以訪問到這些信息，進行查看，管理。

　　1、智慧安防監控系統

　　由智能攝像頭、智能門鎖、各監控傳感器等組成。

　　(1)智能云攝像頭可24小時實時監控室內外環境，并且可以實現監聽、對講、拍照、錄像的功能，能實現錄像數據本地和手機存儲;同時，強大的夜視功能能保證家里晚上情況掌握得一清二楚;

　　(2)智能門鎖：密碼、指紋、鑰匙、刷卡、遠程開門等開門方式，方便公寓方對開門權限的管理，免卻租客帶鑰匙的煩惱。租客退租后，密碼、指紋刪除即可，管理便捷，免去前任租客復制鑰匙帶來的風險。進出記錄實時查看。遠程開鎖功能，能避免當出現意外情況下，遠程及時打開房門，第一時間排除危險情況。

　　(3)人體紅外、門磁傳感器：當無人在家并開啟防護狀態時，若遇不法分子撬門窗時，系統將第一時間向租客發布告警信息，避免造成不必要財務損失及人身安全傷害。同時，聯動燈光開啟，開門即可開燈、晚上走動自動開燈，再也不用為找開關而煩惱。

　　(4)煙霧報警器、燃氣泄漏傳感器：當房間一旦出現煤氣泄漏、有害氣體等危險情況時，可聯動關閉煤氣閥，打開窗戶，第一時間排除安全隱患，減少家中財產損失。同時，現場可聯動打開報警功能、發出蜂鳴的報警聲音。手機實時收到危害報警消息。

　　2、智能家電及聯動控制系統

　　租客通過手機APP即可清晰掌握家中電燈、電視、空調、掃地機器人等相關家電的運行狀態，并可實現遠程開關調節，真正實現智能生活一手掌握。同時在早晨起床時、離家后、回家后均設有可調節的不同情景模式，可實現多設備間的聯動。如早上六點半時，熱水器自動開啟，起床后享受暖水洗漱，七點時窗簾自動打開，音箱自動開始響起溫馨的輕音樂，點擊離家模式，自動打掃衛生、窗簾窗戶自動關閉等。晚上回家前，遠程點擊回家模式、排氣扇自動打開，熱水器開始加熱、空調自動開啟等。智慧生活，舒適享受。

　　3、燃氣、用水、用電數字化管理

　　租客可通過管理軟件，清楚的了解自己的用水用電情況，避免造成不必要的浪費。公寓方通過平臺，可統一管理多幢公寓樓的燃氣、用水、用電情況，統一無線抄表，并通過平臺服務器智能分析，避免了大量的人力資源浪費，優化公寓能耗管理，提高了管理效率。

　　4、房租交費管理

　　公寓最頭疼的一個就是房租的收取，雖然很多人都是會準備交房租，但是也不排除會有人拖著不交，智慧公寓管理系統能讓自動化掌控房屋，如果遇上沒交房租，房門便不能打開。一切都是電腦自動控制，體現出智慧公寓的統一、科學和智能。租房者也不會覺得是故意為之，就好像進入小區沒有房卡便不能進入一樣。

　　三、智慧公寓管理系統方案特點

　　智慧公寓解決方案針對中小型公寓或單一房間、客廳的智能控制功能需求，主要實現對室內燈光、空調、窗簾、電視等設備的智能化和遠程移動控制。

　　1、智能安防。忠誠管家，室內防盜、防劫、防火、防燃氣泄漏以及緊急救助等功能，全面集成遠程控制、定時控制、場景控制、無線轉發等智能燈光和家電控制功能，輕松實現公寓智能安防。

　　2、家電控制。普通家電，通過用智能電器插痤、紅外轉發控制器、定時控制器、語音控制、遠程控制器等智能產品的隨意組合，無需對現有普通家用電器進行改造，就能輕松實現對家用電器的定時控制、語音控制、集中控制、遠程控制、場景控制等多種智能控制。

　　3、電動窗簾。隨時開關，無需再為每天開關窗簾而心煩，電動窗簾每天自動開關;通過語音控制，無需動手操作。

　　4、背景音響。想聽就聽，春天不能沒有色彩，生活豈能沒有音樂;早上起來，音樂是一杯淡而清香的綠茶。

　　智慧公寓是公寓與物聯網技術、電子通訊的完美結合，通過自主研發APP軟件、智能中控網關、無線控制模塊及整合智能門鎖、智能插座、智能無線面板開關、無線煙霧報警器、人體紅外傳感器、智能窗簾、智能窗戶、智能門禁、智能超標等一系列外設，推出智慧公寓解決方案。旨在通過公寓智能化提升租客的入住體驗、入住率以及提升公寓統一管理的效率，降低公寓方的運營管理成本。這就是智慧公寓管理系統方案！

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